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Lavoro e professioni: l'amministratore di condominio.

09 ottobre 2017

Amministratore di condominio, professione in crescita e tutta dentro regole precise. A volte anche troppo. Nomina, compiti, facoltà e doveri della figura dell’amministratore di condominio sono tutte funzione disciplinate, per primo, dal codice civile (artt. 1129 e 1130 c.c.), poi dalla “recente” riforma del condominio (L. 220/2012) e quindi dalla“legge sulle professioni non regolamentate” (L. 4/2013).

E la novità più importante è la definizione di questa professione, sempre più diffusa e perfino indispensabile: gestore ufficiale dei beni comuni che dispone dei necessari poteri di agire nell’interesse comune sia contro i terzi sia nei confronti degli stessi condomini.

E vediamo allora di fare un piccolo viaggio dentro questa professione partendo proprio dalle funzioni principali e dalle regole che le governano.

La nomina

Il mandato di amministratore di condominio deve essere conferito dall’assemblea dei condomini, che deve deliberare con la maggioranza dei partecipanti prevista dall’art. 1136 del codice civile: devono rappresentare almeno 500 millesimi (la metà del valore delle unità abitative).

Tale ruolo può essere ricoperto sia da una persona fisica che da una persona giuridica (società), come disposto dalla riforma introdotta dalla legge n. 220/2012. Il mandato ha validità un anno, ma può essere rinnovata al termine per un ulteriore anno.

La nomina dell’amministratore di condominio ad oggi è obbligatoria quando i condomini sono più di otto. Diversamente è una nomina facoltativa.

I requisiti

Per diventare amministratore di condominio è necessario aver seguito un corso abilitante (con rilasciato di attestato) di almeno 72 ore di lezione. Il percorso formativo deve essere di tipo teorico e pratico e deve concludersi con un esame finale per il rilascio dell’abilitazione ad amministratore di condominio.

In generale la normativa prevede che il ruolo di amministratore di condominio può essere ricoperto da persone che: possono godere dei diritti civili; non sono stati condannati per delitti contro la pubblica amministrazione; non sono stati sottoposti a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione; non sono interdetti o inabilitati; non sono annotati nell’elenco dei protesti cambiari; hanno conseguito il diploma di scuola secondaria superiore; hanno frequentato un corso di formazione iniziale e svolgono attività di formazione periodica. In tutti i casi è previsto l’obbligo di formazione periodica.

Revoca dell’amministratore

In qualsiasi momento l’assemblea dei condomini può deliberare la revoca dell’amministratore di condominio (art. 1129 c. c.), con la maggioranza prevista dall’art. 1136 c. c., la stessa prevista per la sua nomina. Il regolamento condominiale può altresì stabilire altre modalità di revoca del mandato.

I compensi

Il compenso dovuto per l’attività svolta dall’amministratore di condominio deve essere specificato analiticamente da parte dello stesso, all’atto dell’accettazione della nomina, pena di nullità della nomina stessa (art. 1129 c. c.). Dunque, a norma di legge, il compenso dell’amministratore di condominio deve essere stabilito in anticipo e, una volta approvato, in occasione della prima della nomina, non può più essere modificato.

Si può anche stabilire un compenso composto da una base fissa per l’ordinaria amministrazione e da una parte variabile per l’amministrazione straordinaria, o in funzione del numero di assemblee che si convocheranno o del numero di incassi effettuati oppure di operazioni bancarie che si dovranno compiere.

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