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Uffici e negozi: nuovi investimenti per le imprese

24 gennaio 2017

Immobili per l’impresa in buona ripartenza nel 2016.

Mentre per gli immobili commerciali ancora una sofferenza per alcuni aspetti pesante: i negozi presentano ancora sia valori sia canoni di locazione in pesante calo, a differenza di uffici, capannoni e laboratori su cui invece è tornata pesantemente a concentrarsi l’attenzione degli investitori e in gran parte anche da parte degli stessi imprenditori.

Per questi ultimi, infatti, si è chiuso un anno positivo, e che ha registrato per uffici, capannoni e laboratori un primo semestre ufficiale segnato da una ripresa delle compravendite immobiliari per alcuni comparti del settore degli immobili per l’impresa, sia sul segmento dei capannoni sia per nuovi aspetti, anche su quello dei negozi per i quali si stanno riscontrando intenzioni di acquisto. I primi sei mesi del 2016 – in base ai dati dell’Agenzia delle Entrate, hanno segnato quindi un incremento delle transazioni per capannoni (+18,5%), per gli uffici (+8,2%) e per il settore commerciale, che si è dimostrato particolarmente brillante (+13,7%).

Sul mercato dei capannoni si registra una contrazione dei valori nella prima parte del 2016. Le soluzioni nuove segnalano prezzi in discesa dell’1,2% se vicino alle strade portanti e dell’1,4% se lontane da queste vie di transito; calo anche per i prezzi delle tipologie usate che segnano rispettivamente -1,3% e -1,5%.

Anche i canoni di locazione sono in ribasso: dell’1% e dello 0,7% per le tipologie nuove vicino alle arterie e lontano dalle arterie, e dello 0,5% e dello 0,8% per quelle usate. Dal primo semestre 2008 i capannoni nuovi hanno perso il 27,3%, quelli usati il 31,9%.

Le compravendite di capannoni nel primo semestre 2016 sono aumentate del 18,5% rispetto allo stesso periodo dell’anno prima. Questa riduzione dei prezzi, in particolare, sta determinando un maggiore interesse verso l’acquisto espresso soprattutto da aziende solide patrimonialmente e da tempo presenti sul mercato. Non sono mancati gli investitori. A livello nazionale l’analisi della domanda evidenzia che il 76,0% delle richieste riguarda immobili in locazione mentre il 24% immobili in acquisto.

Il 57,6% delle richieste di acquisto riguarda tagli fino a 500 mq, a seguire con il 27,5% i capannoni con una dimensione compresa tra 500 e 1000 mq. Simile la distribuzione delle richieste di capannoni in affitto.

Anche dal lato dell’offerta si segnala che i tagli fino a 500 mq rappresentano il 36% dell’offerta in locazione ed il 35,1% di quelli in vendita, a seguire le tipologie con superficie compresa tra 500 e 1000 mq. Si tratta quindi di piccole metrature, utilizzate soprattutto come deposito merci oppure per effettuare lavorazioni artigianali.

L’analisi sui laboratori rileva nel primo semestre del 2016 una contrazione di prezzi (-0,9%) e di canoni di locazione (-0,9%). Il 79% delle richieste è per immobili in affitto e prevalentemente per metrature che non superino i 200 mq. La maggioranza delle richieste si concentra su tagli fino a 100 mq, mentre l’offerta in vendita e in locazione riguarda immobili fino a 200 mq.

Nella prima parte del 2016 sul segmento degli uffici si registra una diminuzione dei prezzi e dei canoni di locazione sia per le strutture insediate nei centri direzionali sia per quelle inserite in palazzi residenziali. La diminuzione dei prezzi è stata del 2,6% per gli uffici di nuova costruzione in centro direzionale e dell’1,7% per quelli ristrutturati in palazzine residenziali.

Per quelli usati si segnala un calo dell’1,7% nei centri direzionali e dell’1,6% in palazzine residenziali. Sul versante delle locazioni la diminuzione dei canoni è stata dello 0,3% per gli uffici nuovi in centri direzionali e per gli uffici usati in palazzine residenziali. Gli uffici usati in centri direzionali hanno registrato un aumento dello 0,3%. Dall’inizio della crisi gli uffici usati hanno perso il 34,4% e quelli di nuova costruzione o ristrutturati il 31,6%.

La domanda di uffici si divide tra l’82,9% in locazione e il 17,1% in acquisto. L’82,3% delle richieste interessa metrature fino a 150 mq, coerentemente con la strategia di molte aziende di ridimensionare il personale. Dal lato dell’offerta si registra che il 58,2% degli uffici in locazione presenti nel nostro portale ha una metratura fino a 150 mq. La problematica maggiore che interessa il settore è la mancanza di un’offerta di qualità. Nei primi sei mesi del 2016 i prezzi e i canoni di locazione dei negozi a livello nazionale sono in diminuzione. I valori dei locali commerciali nelle vie di passaggio sono calati dell’1,5%, quelli delle tipologie in vie non di passaggio del 2,2%. I canoni di locazione sono in ribasso del -1,1% per i locali commerciali in vie di passaggio e del -0,6% per quelli in vie non di passaggio.

Dall’inizio della crisi i negozi posizionati in vie di passaggio hanno perso il 31,0% del loro valore, quelli in vie non di passaggio il 37,1%. Le compravendite dei negozi, nella prima parte del 2016, sono state 14.367 in aumento del 13,7% rispetto allo stesso periodo del 2015.

La diminuzione dei prezzi, avvenuta a partire dal 2008 invoglia l’investitore, sia esso una società sia esso un privato, ad acquistare immobili commerciali da cui si attendono rendimenti annui lordi che possono arrivare fino ad un 10% a seconda della rischiosità dell’investimento.

Chi acquista tipologie commerciali, in particolare negozi, punta soprattutto a tagli fino a 100 mq posizionati in via di passaggio. A muoversi sull’acquisto dei negozi sono soprattutto gli investitori. E c’è interesse anche sul mercato delle locazioni.

Le tipologie più ricercate sono di piccola dimensione: infatti il 78,2% delle richieste di affitto riguarda tagli fino a 100 mq. In acquisto invece la percentuale più elevata, 52,5%, si concentra sui tagli fino a 50 mq. Si cercano quasi sempre tipologie situate in vie di passaggio, mentre sulle vie non di passaggio si registra un elevato tasso di vacancy. Il 65,9% dell’offerta in vendita di locali commerciali ha una metratura fino a 100 metri quadrati.

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