Agevolare gli affitti commerciali: ecco i nuovi strumenti giuridici.

13 Luglio 2017

La domanda di affitti per uso residenziale, spesso anche come soluzione temporanea in attesa di fare il grande salto dell’acquisto della prima casa, si conferma in crescita. Ma la richiesta di locazioni inizia a coinvolgere sempre più anche il settore terziario, il commerciale in particolare.

E proprio in questo settore sono apparsi ultimamente nuovi strumenti giuridici e contrattuali per regolamentare i rapporti di locazione. In particolare si sta imponendo per le novità che propone il contratto di locazione ad uso non abitativo: una formula interessante e apprezzata proprio per esser caratterizzato dalla messa a disposizione del conduttore un immobile urbano adibito ad uso diverso da quello di abitazione dietro pagamento di un corrispettivo da versare al locatore, importo determinato dalle parti.

Il fisco fa la differenza con i contratti destinati all’uso abitativo: al contratto di locazione ad uso non abitativo non si applica infatti l’opzione della cedolare secca. Come gli altri contratti di locazione, invece, anche quello per uso non abitativo deve essere registrato e le relative spese sono divise fra le parti a metà. La novità ulteriore è che per questa specifica tipologia di contratti di locazione è prevista una disciplina distinta da quella degli immobili ad uso abitativo: cioè tutti quelli che non hanno per oggetto un immobile utilizzato dal conduttore quale propria abitazione.

Durata e rinnovi del contratto sono molto variabili. In particolare la durata del contratto di locazione, dipende molto dall’attività svolta all’interno dell’immobile, che deve essere indicata chiaramente risultare dal testo del contratto: non può essere inferiore ai sei anni in caso di immobile è adibito ad attività commerciali, industriali, artigianali, di interesse turistico, quali agenzie di viaggio e turismo, impianti sportivi e ricreativi, aziende di soggiorno ed altri organismi di promozione turistica e simili o all’esercizio abituale e professionale di qualsiasi attività di lavoro autonomo.

Inoltre, ed è un’altra importante condizione, non può essere inferiore a nove anni in caso di attività alberghiere o di imprese assimilate (ossia case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie), o anche teatrali. Trascorsi tali termini la legge prevede il contratto si rinnovi automaticamente per altrettanti anni.

In questa “famiglia” contrattuale spicca anche la locazione non abitativa ma legata principalmente ad un periodo, per questo definito contratto stagionale. In caso di locazione non abitativa stagionale, il locatore ha l’obbligo di concedere in locazione l’immobile nello stesso periodo dell’anno successivo sempre allo stesso conduttore, se questo ne fa richiesta con lettera raccomandata prima della scadenza del contratto medesimo (6 o 9 anni a seconda dell’attività svolta).

Passaggio delicato, ma decisive sono le procedure per la disdetta. Per evitare il rinnovo del contratto di locazione alla scadenza, il conduttore deve inviare lettera raccomandata al locatore rispettivamente 12 o 18 mesi prima della scadenza.

Il locatore può dare disdetta del contratto solo alla scadenza o in alcuni casi specifici, ma nel caso in cui, entro sei mesi dal rilascio dell’immobile, il locatore non abbia realmente attuato la motivazione della disdetta, egli sarà soggetto alle sanzioni previste dalla normativa vigente, il conduttore può inoltre richiedere il ripristino del contratto, il rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri che ha sopportato oppure il risarcimento del danno, non superiore a 48 mensilità di affitto, oltre all’indennità per la perdita di avviamento.

È possibile rescindere il contratto in qualsiasi momento, purché con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata, quando ricorrono gravi motivi.

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