Amministratore di condominio: il suo ruolo e i suoi poteri

24 Febbraio 2015

Alla scoperta di chi è e di quali compiti spettano all'amministratore di condominio

Per chi già abita in un condominio o per chi sta per trasferirvisi, è utile conoscere il ruolo dell’amministratore di condominio. Quando infatti si vive in palazzine più o meno numerose, le incomprensioni sono sempre in agguato, soprattutto nella gestione di determinati aspetti della vita comune.

Nel giugno 2013 è entrata in vigore la riforma del condominio, che ha modificato le parti del Codice Civile relative a questa materia, rimaste fino ad allora invariate dal 1942.

Se si considera la figura dell’amministratore dal punto di vista della legge italiana, egli risulta essere l’organo esecutivo del condominio. Con la riforma, la presenza di questo professionista diventa obbligatoria quando i condomini sono più di otto. L’amministratore viene eletto dall’assemblea dei condomini a maggioranza e riceve così il mandato per assolvere a tale compito.

Chiunque può ricoprire questo ruolo, basta che il soggetto interessato abbia conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado, abbia frequentato un corso di formazione iniziale e svolga attività di formazione periodica. Se però l’amministratore è scelto tra i condomini, questi requisiti non sono necessari. Il mandato dura un anno e si intende prorogato per un altro anno, salvo si disponga diversamente durante l’assemblea annuale; da ricordare inoltre il fatto che l’assemblea condominiale può sempre procedere alla revoca dell’amministratore.

I compiti che spettano all’amministratore sono vari e ne prenderemo qui in considerazione i principali. Egli deve in primo luogo portare a compimento le delibere dell’assemblea. Inoltre deve disciplinare l’utilizzo delle parti comuni e dei servizi del condominio: si pensi ai numerosi impianti presenti in un edificio, da quello del gas a quello elettrico, dall’ascensore agli scarichi fognari, e anche ai servizi necessari, quali il giardiniere, il portiere, l’impresa di pulizie.

Sono tutti elementi che l’amministratore deve essere in grado di gestire, grazie anche a specifiche conoscenze tecniche. Ognuno di questi fattori infatti può essere causa di problemi e imprevisti, quindi l’amministratore deve saper intervenire con tempestività e buon senso.

Deve procedere alla riscossione dei contributi dei condomini, erogare le spese necessarie per la manutenzione e redigere il bilancio condominiale, il documento che illustra ai condomini il rendiconto della gestione svolta dall’amministratore, i crediti e i debiti e la situazione di cassa.

Nel caso poi in cui il condominio sia coinvolto in procedimenti giudiziari, l’amministratore ne è il rappresentante.

Da non dimenticare inoltre un dovere fondamentale e a volte un po’ ostico di questo professionista: far rispettare il regolamento di condominio. Nello svolgere questo compito egli può infatti andare incontro a controversie e malcontenti, ma è un preciso compito far attenere i condomini al regolamento per garantire una convivenza serena, nel rispetto di tutti.

Il regolamento condominiale detta infatti le norme che disciplinano la vita nel condominio: in particolare fa riferimento all’uso delle cose comuni e ai diritti e doveri di ciascun condomino riguardo al loro utilizzo, alla ripartizione delle spese, ai modi di tutela del decoro dell’edificio e all’amministrazione. Per esempio, un argomento spesso in discussione riguarda la possibilità di tenere animali nel proprio appartamento: la riforma del 2013 dispone che le norme del regolamento non possono vietare di possedere animali domestici.

Per quanto riguarda l’adozione del regolamento, esso viene emanato dall’assemblea condominiale: la delibera deve essere approvata dalla maggioranza qualificata, ovvero il 50% più uno dei presenti, che deve anche rappresentare almeno la metà del valore dell’edificio.

Nel complesso, quindi, i doveri che spettano all’amministratore di condominio sono numerosi e spaziano in più ambiti: questo professionista deve quotidianamente dimostrarsi competente in questi settori ed essere in grado di far fronte a ogni emergenza.

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