Bergamo e case: ecco le quotazioni in città e provincia.

30 Gennaio 2017

Mercato immobiliare in balia dei prezzi. Il 2016 è stato per Bergamo e per la provincia un altro anno sostanzialmente in discesa. Valori ancora in diminuzione dello 0,5%, quotazioni al ribasso che hanno però consentito una ripresa delle compravendite in maniera anche decisa.

Nel nostro viaggio fra i prezzi degli immobili in città, così come emerge dalla consueta rilevazione Tecnocasa, emerge subito il dato di leggero calo nella zona di Borgo Sant’Anna e stabili in quella di Borgo Palazzo.

Il mercato risulta comunque vivace. Si registra infatti un risveglio da parte di investitori in arrivo anche da fuori città (ad esempio da Lecco e da Milano) in cerca di monolocali e bilocali da mettere a reddito con una spesa complessiva inferiore a 100 mila euro. La domanda di appartamenti in affitto proviene soprattutto da single e lavoratori trasfertisti, il monolocale si affitta a 400 euro al mese, il bilocale a 450-500 euro al mese mentre per i trilocali la spesa supera 650 euro mensili.

Il contratto più utilizzato è quello a canone libero. A comprare casa sono soprattutto giovani coppie, sempre più spesso aiutate dai genitori riuscendo in tal modo ad acquistare in contanti oppure ad accendere mutui dall’importo ridotto. La tipologia più richiesta è il bilocale, seguita dai trilocali e da qualche quattro locali, in questa scelta gioca sempre molto ed è sempre molto importante la presenza di uno spazio esterno e del posto auto.

Una delle zone che piace maggiormente è quella di piazza Sant’Anna, nell’omonimo Borgo: si tratta di una zona centrale, servita dal mercato rionale e da negozi di vicinato e che offre sia abitazioni degli anni ’60-’70 sia immobili d’epoca dei primi anni del 1900.

Queste ultime tipologie usate ed in buono stato hanno prezzi medi intorno a 1.800-2.000 euro al mq con punte di 2.300-2.400 euro al mq per quelle abitazioni che affacciano su piazza Sant’Anna.

Le soluzioni degli anni ’70 hanno valori inferiori ai 1.500-1.600 euro al mq. Simile l’offerta immobiliare presente nella zona di Borgo Palazzo, con valori equiparabili a quelli presenti nella parte più centrale di Sant’ Anna.

Da segnalare che in Borgo Palazzo sono in corso interventi per la riqualificazione di vecchie abitazioni che hanno prezzi medi di 2.800-2.900 euro al mq. Più esclusivo il mercato delle abitazioni presenti su via Pignolo a ridosso del centro della città (via Verdi e Porta Sant’Agostino), dove le quotazioni possono toccare anche punte di 3.000 euro al mq. Prezzi simili anche per le soluzioni presenti in via Mazzi, dove esiste un’offerta più signorile con immobili d’epoca e villette a schiera.

Quotazioni stabili nell’area di Borgo Santa Caterina nella prima parte del 2016. Il mercato è comunque attivo grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni e ad una maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti.

Da segnalare anche il ritorno di qualche investitore, si tratta di piccoli risparmiatori che investono mediamente cifre inferiori a 100 mila euro per l’acquisto di bilocali da mettere a reddito, in alcuni casi già locati. La richiesta di case in affitto arriva soprattutto da famiglie e giovani coppie, il contratto più utilizzato è quello a canone concordato e la spesa mensile si attesta tra 450 e 500 euro. Chi compra la prima casa preferisce invece trilocali dal valore medio di 180 mila euro, in particolare quelli posizionati ai piani alti perché più silenziosi.

Borgo Santa Caterina, molto apprezzato dai potenziali acquirenti, caratterizzato dalla presenza di abitazioni d’epoca, sottoposte negli ultimi anni ad importanti interventi di ristrutturazione, ma sono anche disponibili case di ringhiera e soluzioni degli anni ’70, alcune anche di tipologia signorile.

Le case d’epoca nel cuore del Borgo hanno valori intorno a 1.500 euro al mq. Piacciono gli immobili situati nel quartiere Monterosso, dove ci sono abitazioni degli anni ’70 dal valore medio di 1.000 euro al mq, ma anche soluzioni costruite negli anni 2000 che hanno prezzi medi intorno a 1.500 euro al mq. Si possono acquistare anche villette bifamiliari ed appartamenti in case quadrifamiliari.

A causa della sua posizione più periferica, si registrano maggiori difficoltà nel quartiere Valtesse, zona verde che si caratterizza per la presenza di condomini e di case singole degli anni ’70-’80, compravendute a partire da 1.000 euro al mq. Ci sono anche nuove costruzioni risalenti al 2007, appartamenti in piccoli condomini o in villa, messi in vendita a 2.500-2.700 euro al mq e che risultano in parte ancora invenduti.

Da segnalare che in tutto il borgo storico il Comune ha provveduto alla riqualificazione della pavimentazione. Sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari nell’area di Loreto, Longuelo e Ospedale nella prima parte del 2016. In aumento il numero di richieste e di compravendite grazie ad una maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti e ad un accessibilità al credito leggermente più semplice rispetto al passato.

In questa area della città a comprare sono soprattutto famiglie in cerca della prima casa, mentre sono pochi gli acquisti per investimento. Chi compra per mettere a reddito cerca in genere bilocali dal valore compreso tra 60 ed 80 mila euro, mentre chi acquista per abitare preferisce trilocali che abbiano un prezzo compreso tra 120 e 140 mila euro. I piani alti si vendono meglio in quanto garantiscono una maggiore sicurezza.

Nel centro storico della città acquistano prevalentemente persone alla ricerca di soluzioni dalle ampie metrature, posizionate ai piani alti e in immobili d’epoca. Le quotazioni per un’abitazione in zona centrale, in buone condizioni, si attestano su 2.000 euro al mq.

Una delle zone maggiormente apprezzata è quella dell’Ospedale Vecchio, caratterizzata dalla presenza di contesti condominiali di qualità medio-alta. L’area residenziale e signorile ospita condomini degli anni ’60-’70 che stanno subendo un progressivo processo di ammodernamento: i valori sono di 1.550 euro al mq, ma per le soluzioni di nuova costruzione si richiedono 2.600-2.700 euro al mq.

A Longuelo si registra un mix di offerta chae va dalla villa alla palazzina di fine anni ’60, costruite in edilizia popolare con valori intorno a 1.000 euro al mq se ristrutturate. Prezzi simili si registrano anche nel quartiere di Loreto, dove ci sono contesti anni ’70 in edilizia civile. Da segnalare che sono terminati i lavori per la realizzazione di nuove palazzine nella zona di via Nullo. Per quanto riguarda il mercato delle locazioni si registra una buona richiesta, in particolare da parte di lavoratori trasfertisti. I contratti maggiormente utilizzati sono quelli a canone concordato oppure a carattere transitorio ed il canone di un bilocale si attesta su 400 euro al mese.

Mercato immobiliare vivace nell’area di via Moroni, dove si registrano soprattutto richieste di prima casa ma anche qualche domanda per investimento. Chi compra per mettere a reddito si focalizza su monolocali e bilocali per una spesa media compresa tra 50 e 70 mila euro.

La richiesta di casa in affitto è alta grazie alle diverse strutture presenti in zona come l’Università, l’Ospedale e l’Aeroporto di Orio al Serio. Il canone di un bilocale arredato e ben tenuto si attesta su 450 euro al mese ed i contratti utilizzati sono quelli a canone libero, a canone concordato e i transitori. Chi acquista la prima casa, prevalentemente coppie e famiglie, preferisce i trilocali e la variabile più importante è il prezzo. L’area di via Moroni e di via San Bernardino è molto apprezzata dagli acquirenti perché centrale e ben servita, è composta da abitazioni degli anni ’70 e ’80 che attualmente si valutano 1.000-1.100 euro al mq (nel caso di un buon usato).

Nelle immediate adiacenze del centro sorge la zona di San Tommaso, area interessata dall’Università che segnala quotazioni e tipologie similari a quelle dell’area di via Moroni. Abitazioni più recenti, costruite nei primi anni del 2000 si possono acquistare nella zona del Villaggio degli Sposi, dove sorge anche l’Ospedale nuovo, con una spesa che varia tra 1.500 e 1.800 euro al mq. Valori più contenuti si rilevano in zona Colognola, nei pressi dell’aeroporto, dove si trovano tipologie degli anni ’70 e ’80 a 900-1.000 euro al mq.

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