Bergamo quartiere per quartiere: dove costa meno comprare casa

31 Ottobre 2016

Il primo dato: sul mattone di Bergamo è tornata a posarsi la fiducia delle famiglie e degli investitori. È vero che i prezzi sono ancora in discesa, leggermente (sono in diminuzione dello 0,5%) nella prima parte del 2016, ma questo trend ha ridato vita alle compravendite, unito al favorevole momento del mercato del credito e alle più facili condizioni per ottenere un mutuo.

E attraverso un viaggio fra le valutazioni delle case, quartiere per quartiere, con l’aiuto delle quotazioni rilevate dall’Ufficio studi e dagli agenti immobiliari di Tecnocasa, vediamo quali fotografie di valori emergono per Bergamo, borgo per borgo.

Iniziamo da Borgo Sant’Anna, dove i prezzi sono in leggero calo contro la stabilità, invece, delle quotazioni di Borgo Palazzo. Il mercato risulta vivace, si registra infatti un risveglio da parte di investitori in arrivo anche da fuori città (ad esempio da Lecco e da Milano) in cerca di monolocali e bilocali da mettere a reddito con una spesa complessiva inferiore a 100mila euro.

A comprare casa sono soprattutto giovani coppie, sempre più spesso aiutate dai genitori riuscendo in tal modo ad acquistare in contanti oppure ad accendere mutui dall’importo ridotto. La tipologia più richiesta è il bilocale, seguita dai trilocali e da qualche appartamento con quattro locali. Sempre molto importante la presenza di uno spazio esterno e del posto auto.

Una delle zone che piace maggiormente è quella di piazza S. Anna, in Borgo S. Anna: si tratta di una zona centrale, servita dal mercato rionale e da negozi di vicinato e che offre sia abitazioni degli anni ’60-’70 sia immobili d’epoca dei primi anni del 1900.

I prezzi quindi: queste ultime tipologie usate e in buono stato hanno prezzi medi intorno a 1.800-2.000 euro al mq con punte di 2.300-2.400 euro al mq per quelle abitazioni che affacciano su piazza S. Anna. Le soluzioni degli anni ’70 hanno valori inferiori a 1.500-1.600 euro al mq. Simile l’offerta immobiliare presente nella zona di Borgo Palazzo con valori equiparabili a quelli presenti nella parte più centrale di S. Anna. Da segnalare che in Borgo Palazzo sono in corso interventi per la riqualificazione di vecchie abitazioni che hanno prezzi medi di 2.800-2.900 euro al mq.

Più esclusivo il mercato delle abitazioni presenti su via Pignolo a ridosso del centro della città (via Verdi e Porta S. Agostino), dove le quotazioni possono toccare anche punte di 3.000 euro al mq. Prezzi simili anche per le soluzioni presenti in via Mazzi dove esiste un’offerta più signorile con immobili d’epoca e villette a schiera.

Quotazioni stabili nell’area di Borgo Santa Caterina nella prima parte del 2016. Il mercato è comunque attivo grazie al ribasso dei prezzi degli ultimi anni e ad una maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti.

Da segnalare anche il ritorno di qualche investitore, si tratta di piccoli risparmiatori che investono mediamente cifre inferiori a 100mila euro per l’acquisto di bilocali da mettere a reddito, in alcuni casi già locati.

Chi compra la prima casa preferisce invece trilocali dal valore medio di 180mila euro, in particolare quelli posizionati ai piani alti perché più silenziosi. Borgo Santa Caterina, molto apprezzato dai potenziali acquirenti, borgo storico della città, è caratterizzato dalla presenza di abitazioni d’epoca, sottoposte negli ultimi anni ad importanti interventi di ristrutturazione. Sono disponibili case di ringhiera e soluzioni degli anni ’70, alcune anche di tipologia signorile.

Le case d’epoca hanno valori intorno a 1.500 euro al mq. Piacciono gli immobili situati nel quartiere di Monterosso, dove ci sono abitazioni degli anni ’70 dal valore medio di 1.000 euro al mq, ma anche soluzioni costruite negli anni 2000 che hanno prezzi medi intorno a 1.500 euro al mq. Si possono acquistare anche villette bifamiliari ed appartamenti in case quadrifamiliari.

Maggiori difficoltà si registrano nel quartiere di Valtesse a causa della sua posizione più periferica. È una zona verde che si caratterizza per la presenza di condomini e di case singole degli anni ’70-’80, compravendute a partire da 1.000 euro al mq.

Ci sono anche nuove costruzioni risalenti al 2007, appartamenti in piccoli condomini o in villa, messi in vendita a 2.500-2.700 euro al mq e che risultano in parte ancora invenduti. Da segnalare che in tutto il borgo storico il Comune ha provveduto alla riqualificazione della pavimentazione.

Sostanzialmente stabili le quotazioni immobiliari nell’area di Loreto, Longuelo e Ospedale nella prima parte del 2016.

In aumento il numero di richieste e di compravendite grazie ad una maggiore fiducia da parte dei potenziali acquirenti e ad un’accessibilità al credito leggermente più semplice rispetto al passato. In questa area della città a comprare sono soprattutto famiglie in cerca della prima casa, mentre sono pochi gli acquisti per investimento.

Chi compra per mettere a reddito cerca in genere bilocali dal valore compreso tra 60 ed 80mila euro, mentre chi compra per abitare preferisce trilocali che abbiano un prezzo compreso tra 120 e 140mila euro. I piani alti si vendono meglio in quanto garantiscono una maggiore sicurezza. Nel centro storico della città acquistano prevalentemente persone alla ricerca di soluzioni dalle ampie metrature, posizionate ai piani alti e in immobili d’epoca. Le quotazioni per un’abitazione in zona centrale, in buone condizioni, si attestano su 2.000 euro al mq.

Una delle zone maggiormente apprezzata è quella dell’Ospedale Vecchio, caratterizzata dalla presenza di contesti condominiali di qualità medio-alta. L’area residenziale e signorile ospita condomini degli anni ’60-’70 che stanno subendo un progressivo processo di ammodernamento. I valori sono di 1.550 euro al mq. In questa zona sono presenti anche delle soluzioni di nuova costruzione per le quali la richiesta è di 2.600-2.700 euro al mq.

A Longuelo si registra un mix di offerta che va dalla villa alla palazzina di fine anni ’60, costruite in edilizia popolare e che hanno valori intorno a 1.000 euro al mq se ristrutturate. Prezzi simili si registrano anche nel quartiere di Loreto, dove ci sono contesti anni ’70 in edilizia civile.

Da segnalare che sono terminati i lavori per la realizzazione di nuove palazzine nella zona di via Nullo. Mercato immobiliare vivace nell’area di via Moroni, dove si registrano soprattutto richieste di prima casa ma anche qualche domanda per investimento. Chi compra per mettere a reddito si focalizza su monolocali e bilocali per una spesa media compresa tra 50 e 70mila euro. La richiesta di casa in affitto è alta grazie alle diverse strutture presenti in zona come l’Università, l’Ospedale e l’Aeroporto di Orio al Serio.

Chi acquista la prima casa, prevalentemente coppie e famiglie, preferisce i trilocali e la variabile più importante è il prezzo. L’area di via Moroni e di via San Bernardino è molto apprezzata dagli acquirenti perché centrale e ben servita.

La zona è composta da abitazioni degli anni ’70 e ’80 il cui valore attuale si attesta sui 1.000-1.100 euro al mq (nel caso di un buon usato). Nelle immediate adiacenze del centro sorge la zona di San Tommaso, area interessata dall’Università che segnala quotazioni e tipologie similari a quelle dell’area di via Moroni.

Abitazioni più recenti, costruite nei primi anni del 2000 si possono acquistare nella zona del Villaggio degli Sposi, dove sorge anche l’Ospedale nuovo, con una spesa che varia tra 1.500 e 1.800 euro al mq. Valori più contenuti si rilevano in zona Colognola, nei pressi dell’aeroporto, dove si trovano tipologie degli anni ’70 e ’80 a 900-1.000 euro al metro quadro.

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