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Casa: meglio una nuova o una vecchia?

18 Luglio 2016

Bergamo, dove i costi fra vecchio e usato la differenza non si vede molto.

Il budget necessario fra il vecchio e la nova abitazione deve essere superiore ma meno del 30%. Nel confronto fra i prezzi delle abitazioni sul mercato di dieci città italiane, si scopre infatti che il nuovo, rispetto all’usato in buone condizioni, può costare anche solo l’8% in più, ma può toccare anche il 110 % in più. A Milano, per esempio, il nuovo arriva costare fino al +67% in più. Insomma, meglio puntare sul fascino delle zone centrali o delle nuovissime aree urbane cittadine o è meglio preferire i quartieri più eleganti e magari più discreti della città? Meglio puntare sulla sicurezza del nuovo o sul “fascino” dell’usato? Ma, soprattutto, quanto si può spendere per un’abitazione nuova rispetto ad una “già vissuta”?

Il Centro Studi di Casa.it ha messo a confronto i prezzi di vendita medi delle singole abitazioni nuove con quelli degli appartamenti usati, nelle dieci città italiane maggiormente interessate da nuove costruzioni.

Un’indagine che per alcuni valori ha coinvolto anche Bergamo. Ebbene, se in media a livello nazionale acquistare un appartamento nuovo costa circa il 25-30% in più rispetto a un’abitazione in buone condizioni, si registrano differenze significative tra le singole città e soprattutto in base alla “dinamicità” della zona. A Bergamo, il divario di costo fra un appartamento nuovo e un’abitazione “usata” si attesta in media al 28%, ma con notevoli differenze di costo a metro quadro. In città di Bergamo i valori sono decisamente più contenuti rispetto a molti altri centri lombardi, dove si attestano a 1.400 euro al mq per l’usato e 1.800 euro al mq per il nuovo.

A livello generale Milano (+67%), Bologna (+50%) e Verona (+43%) sono le città in cui il nuovo ha un prezzo medio decisamente più alto rispetto all’usato, mentre al contrario troviamo Firenze, dove questo incremento è ridotto al +20%.

Tra le singole zone delle città analizzate, si va dal gap molto basso delle aree con le abitazioni in collina appena fuori le mura cittadine (+8% tra usato e nuovo), sino al 110% in più per vivere in un appartamento di nuova costruzione, o dove respirare un’atmosfera più internazionale come tipicamente è la zona milanese di Porta Nuova. “Nella scelta di un’abitazione influiscono molti fattori, fra cui il principale è ancora il luogo o la zona urbana in cui insiste l’abitazione – afferma Alessandro Ghisolfi, responsabile del Centro Studi di Casa.it –.

Le nuove costruzioni, che oggi rappresentano circa il 20% delle compravendite totali, garantiscono un livello abitativo di qualità superiore rispetto alle case realizzate negli anni passati, naturalmente si sconta in questi casi un valore d’acquisto nettamente superiore al prodotto usato e di qualità inferiore”. Nella scelta bisogna quindi tener conto di questa differenza, dato che il costo oscilla sensibilmente in base alle zone, con un divario di prezzo che si allarga soprattutto nelle aree centrali e nei punti più vivaci dal punto di vista immobiliare. “In questo caso – riprende Ghisolfi -, per chi non vuole rinunciare a determinate zone, restando nei limiti imposti dal proprio budget, l’usato rappresenta la soluzione ideale”.

È comunque Milano, con il 67% in più, la città che registra la percentuale media più alta per abitare in un appartamento di nuova costruzione: un immobile usato costa in media 3.300 euro al mq mentre per le nuove abitazioni la richiesta sale a 5.500 euro al mq.

Divario che aumenta ulteriormente per chi sceglie zone come l’area di Porta Nuova, dove è in atto uno dei progetti più importanti a livello internazionale che sta modificando l’assetto urbanistico dell’intera città: seppur i prezzi di partenza siano nettamente superiori rispetto alla media della città, la differenza tra usato (5.250 euro/mq) e nuovo (11.050 euro/mq) è di ben il 110%.

Milano a parte, la differenza di costo fra vecchio e nuovo negli altri centri urbani lombardi può variare fra chi opta per una casa nuova dai 4.200 euro al mq, con un budget medio aggiuntivo intorno al 49%, rispetto a chi preferisce un appartamento “già vissuto” dal costo fino a 2.800 euro al mq. Ma la differenza può essere più marcata per livelli di abitazioni superiori, del 74% per le zone più ricche di giardini, di negozi e supermercati. Valori che poi possono anche scendere, quando il rapporto tra prezzo medio dell’usato (2.100 euro al mq) e del nuovo (3.000 euro al mq) non va oltre il 43% in più, con valori che oscillano dal 10% del Centro sino al 59% dei quartieri più periferici.

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