Castasto: nuove categorie catastali e adeguamento dei prezzi | Bergamo | Chicercacasa.it
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Castasto: nuove categorie catastali e adeguamento dei prezzi | Bergamo

18 Novembre 2015

Addio alle categorie, basta con le classi, le false tariffe d’estimo saranno solo un ricordo.

E i famosi vani, indici presunti di grandezza di un appartamento, finiranno rottamati. In casa entra il nuovo Catasto e tutto cambierà: perno di tutto il sistema sarà il metro quadrato.

Ogni immobile, appartamento o villetta, edificio o singola abitazione saranno poi studiati, catalogati e riesaminati in base a nuovi criteri e coefficienti dentro zone omogenee del Comune ove si trova l’immobile.

Intanto da subito, i metri quadri fanno il loro debutto nelle visure catastali. Per tutti gli immobili, infatti, da lunedì scorso “documento di riconoscimento” rilasciato dall’Agenzia delle Entrate conterrà nero su bianco anche il dato relativo alla superficie mandando in soffitta definitivamente i calcoli basati sui vani. Una semplificazione concreta anche per la tassa sui rifiuti (Tari). Ogni indicatore confluirà poi in una formula matematica, un algoritmo, che assegnerà a ciascuna casa un valore patrimoniale reale, allineato ai valori di mercato, più equo – è questo il vero obiettivo prioritario della riforma - ma quasi sicuramente anche più alto. Al tempo stesso, sarà determinata anche una nuova rendita più allineata invece agli importi delle locazioni e degli affitti anch’essi di mercato.

Il tutto, naturalmente sotto gli occhi attenti del Fisco: i nuovi valori immobiliari si stima, infatti, comporteranno un aumento in molte aree e zone cittadine fino a dieci volte il valore attuale delle case: l’aumento sarà tanto più alto quanto più basso è il livello delle attuali rendite.

E naturalmente agli occhi del Fisco non sfuggirà chi dovrà essere colpito più di prima. I conti sono già stati fatti. E i rincari sono decisamente da capogiro: si va da rendite catastali ai fini Irpef che aumentano in media fra un +51% fino a un +88% per arrivare a un +134%, un +150% e un massimo del 176% in più del valore.

Un’ipotesi talmente reale e verificata sul terreno che il governo - che aveva messo in cantiere di introdurre la riforma già a partire dal prossimo anno – ha invece deciso di rinviare di almeno un anno la novità consapevole che sarebbe difficile (anche da spiegare) far passare proprio sulla casa una stangata di questa portata. In particolare proprio quando con l’altra mano il governo aveva deciso di cancellare tutte le tasse sulla prima casa.

Insomma, la riforma del Catasto è pronta, si farà, ma ancora manca con esattezza la data di partenza.

Il dato certo è che comunque, se non nel 2016, quasi certamente nel 2017, dopo oltre cent’anni si cambia. Il primo passo concreto della riforma – dopo la legge delega dello scorso febbraio - è arrivato dal governo con l’approvazione del decreto attuativo sulle commissioni censuarie. Si tratta già questa di una svolta che gli operatori del settore non hanno esitato a definire epocale. Dopo oltre un secolo, infatti, si abbandonano finalmente le vecchie categorie di valutazione per adottare nuovi indici e parametri decisamente più moderni e coerenti con la realtà del mercato immobiliare.

Non si terrà più conto solo della posizione di un immobile, o della categoria catastale, ma il valore dell’immobile sarà rapportato a coefficienti e unità di misura concreti e reali come il metro quadrato, si terrà finalmente conto anche dei criteri di efficienza energetica e di comfort con cui un’abitazione è stata costruita, della sua sostenibilità e dell’impatto su ambiente e territorio. Tanto che qualcuno ha anche parlato di eco-Catasto.

E’ questo, quindi, il fine della gigantesca operazione che, secondo i tecnici, sarà ultimata non prima almeno di due-tre anni, il governo ne ha messi in conto cinque. Intanto, sono partite le 107 commissioni censuarie provinciali. Vi partecipano oltre all’ex Agenzia del Territorio confluita nell’Agenzia delle Entrate, anche 15 categorie economiche: da Confedilizia ai costruttori, dalle banche ai commercianti, dagli artigiani agli agenti immobiliari, agli industriali fino ai notai. Tutti insieme hanno costituito un coordinamento nazionale, declinato poi sul territorio in coordinamenti provinciali.

Il primo lavoro, almeno fino alla fine dell’anno, sarà proprio di rivedere il valore patrimoniale e le rendite degli immobili per stilare una sorta di “listino” il più possibile vicino ai valori di mercato. Per fare questo il territorio sarà parcellizzato con estrema precisione, saranno cioè individuate microzone, a livello di porzioni di territorio per ogni singolo comune – e anche uno piccolissimo avrà almeno due zone distinte -, ma ciascuna con caratteristiche omogenee. Per ognuna poi di queste microzone e per ogni tipologia di immobile, all’abitazione, ai negozi, ai laboratori artigiani, ai capannoni, alle imprese, si terrà conto del valore medio di mercato.

Ultimo passaggio: al valore medio trovato – se troppo distante dal mercato - verranno applicati coefficienti correttivi che tengano conto di ubicazione, epoca di costruzione e vetustà, destinazione, del grado di finitura, per esempio, se economico, civile o di pregio. Un calcolo fatto con una speciale formula matematica, molto simile ad un algoritmo, che darà il valore medio finale di un immobile per ciascuna specifica zona.

Sarà un valore il più fedele possibile alla situazione reale per evitare distorsioni poi anche sul prelievo fiscale a carico dei cittadini. Saranno i dati dell’Omi, l’osservatorio del mercato provinciale, a fornire i prezzi di partenza delle case e dei loro affitti.

A differenza degli immobili residenziali e abitazioni il cui valore di partenza indicativo viene preso dagli atti di compravendita storicamente registrati, per capannoni o edifici d’impresa, non avendo rendita, si è stabilito invece di prendere come valore il costo di costruzione sostenuto. Con i nuovi criteri più moderni si tratterà quindi di adeguare ulteriormente i valori a quelli di partenza, in particolare per le case nuove il cui trend di valori è sempre in crescita.

Ma poi ci sono le tasse. Capitolo che oltre alle famiglie, non fa dormire sonni tranquilli anche costruttori e proprietari di casa, tutti comunque preoccupati che da questa operazione i Comuni ancora una volta possano approfittare per spremere ulteriormente la casa, bene rifugio per eccellenza ma così certo e reale da essere definito il “bancomat” dello Stato. Ci sono però tre parole nella legge che dovrebbero dare un po’ di tranquillità: invarianza di gettito. Almeno inizialmente, quindi, il gettito di ogni Comune dalle varie imposte sulla casa non dovrebbe aumentare.

A cambiare sarà sicuramente il peso dei relativi immobili (le case dei centri storici, per esempio, si è sempre detto che dovrebbero essere i primi a essere rivalutate) dentro il totale del prelievo fiscale. Così come non è escluso che in altre zone del Comune i valori patrimoniali possano anche scendere.

Sarà il Comune a decidere se, a quel punto, sarà opportuno aumentare l’aliquota per garantirsi lo stesso gettito. E con i tempi che corrono la risposta non si farà certo attendere.

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