Come comprare casa con l'aiuto dei genitori.

14 Giugno 2017

Il mattone ha riconquistato il cuore degli italiani. E al tempo stesso il mattone è tornato forte come idea di bene più prezioso in cui investire se si dovesse pensare di lasciare qualcosa ai propri figli. La pensa così il 51,7% degli italiani che sceglierebbe un immobile se avesse la possibilità di acquistare un bene da tramandare ai proprio eredi.

Resta il fatto che comunque senza l’aiuto dei genitori, difficilmente oggi, nonostante la crisi sia ormai quasi uscita dal suo picco peggiore, ma ancora il lavoro non garantisca l’uscita dalla precarietà, investire sulla casa o sulla prima abitazione per una coppia di giovani resta una scelta difficile. Aiutare un figlio ad acquistare casa è senza dubbio un atto legittimo, ma se non bene organizzato e curato in ogni dettaglio può comportare problemi fiscali e civilistici.

Oltre che essere gestito in modo trasparente proprio per evitare problemi nel percorso ereditario. E quindi rischiare di mettere in discussione un’operazione che invece è del tutto lecita.

Tre strade diverse Aiutare i figli, quindi, per comprare casa è possibile, e in base alle ultime indicazioni dei Consiglio notarile nazionale, sono possibili due strade: o si “passa” ai figli una somma di denaro che poi verrà impiegata per acquistare l’immobile. Oppure si dispone direttamente dal proprio conto corrente il pagamento alla parte venditrice davanti al notaio.

La prima ipotesi, la donazione di denaro, richiede però di un doppio passaggio e di regola di due atti notarili. Il primo è la donazione del denaro, il secondo è la compravendita della casa, il cui prezzo sarà direttamente pagato dai figli. «Tra i vantaggi di questa soluzione – spiega un vademecum dei notai – c’è un elevato grado di chiarezza sui passaggi di denaro e la trasparenza nei rapporti familiari, specialmente se ci sono altri figli». Inoltre, in questo modo vengono evitati i rischi fiscali: a certificare la corretta procedura del passaggio di denaro è l’atto registrato davanti al notaio, e questo mette al sicuro da eventuali verifiche fiscali.

I notai mettono in evidenza un possibile svantaggio: l’aumento dei costi, perché il notaio è chiamato a redigere due atti. Inoltre la donazione di denaro cancella la franchigia di un milione di euro, limite indicato su cui non si pagano imposte e di cui gode la tassazione sulla successione ereditaria.

Chiarezza e trasparenza La seconda ipotesi, il pagamento dei genitori a chi vende la casa, è invece più veloce e decisamente meno costosa: basta un solo atto notarile, l’importo che si paga non incide sulla franchigia per successione.

«Se l’atto è ben scritto – spiega il vademecum – è comunque garantita la chiarezza e la trasparenza dell’operazione», tuttavia «potrebbe accadere che la liberalità che emerga dall’atto di compravendita possa complicare la successiva rivendita della casa, sebbene tale rischio sarebbe privo di ragioni alla luce dei più recenti orientamenti dottrinali e giurisprudenziali». Potrebbe anche accadere «che l’atto di compravendita, ove ometta o comunque non sia chiaro nell’esplicitare che i genitori paghino in tutto o in parte il prezzo dovuto al venditore, non assicuri la necessaria chiarezza, sia nei rapporti famigliari, sia rispetto a eventuali controlli dell’Agenzia delle Entrate».

Una strada alternativa C’è una ulteriore possibilità alla donazione di denaro, la prima ipotesi: un passaggio di denaro, sempre “tracciabile”, da un conto corrente all’altro, senza che ci sia un atto di donazione davanti al notaio. Si tratta in realtà di una pratica molto diffusa, ma questo prevale quasi esclusivamente quando i genitori coprono solo una parte della somma necessaria all’acquisto dell’immobile. Oppure a coprire quella parte di che il mutuo non riesce a coprire. È una prassi che non va contro la legge, soprattutto se si tratta di un “importo non rilevante”.

Prassi abbastanza diffusa, del resto, e soprattutto, nel caso di eventuali contestazioni non esiste una soglia specifica critica circa la somma donabile: la effettiva “rilevanza” della somma viene decisa solo dal giudice che potrà eventualmente stabilire un limite critico in caso di contestazioni.

Qualche controindicazione «La principale controindicazione di questi passaggi, oltre la mancata trasparenza per cui queste donazioni potrebbero essere sconosciute ad altri eredi – commentano dal Notariato – è che può più facilmente scattare un accertamento delle Entrate, a cui si dovrà documentare la lecita provenienza del trasferimento, cosa che può essere poco auspicabile per chi non ha mai avuto a che fare con l’amministrazione finanziaria». O comunque per chi preferisce non essere sottoposto a controlli fiscali.

La spesa per una casa può infatti facilmente incappare nelle incongruenze vagliate dal meccanismo del cosiddetto “redditometro”: in sostanza quando si riscontrino differenze di più del 20% tra il reddito dichiarato dal contribuente e spese effettuate, cosa che accade facilmente nel caso dell’acquisto di una casa.

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