Comprare casa: il contratto su misura | Bergamo

02 Novembre 2015

Il 2016 sta arrivando ed entrerà in casa carico di buone novità per… la casa.

Mai finora, infatti, l’anno vecchio si era chiuso con tante opportunità da lasciare in eredità una concentrazione di strumenti, di misure, sconti, bonus e incentivi sul fronte fiscale a favore di chi volesse acquistare la propria casa.

E mai come ora chi avesse intenzione di investire nel mattone ha mai trovato una scelta così ampia di strumenti giuridici, fra contratti e formule d’acquisto innovativi a proprio vantaggio. Insomma, dall’affitto con riscatto al rent to buy nelle sue diverse formulazioni, all’acquisto a rate, al patto di vendita con riserva, (il riservato dominio), fino ancora alla formula del prestito vitalizio, all’offerta della nuda proprietà, alla rottamazione energetica o al bonus del 20% per arrivare fino all’acquisto all’asta dell’immobile, anche il 2016 per chi vuole comprare casa non ha che da scegliere lo strumento che meglio va incontro alle proprie esigenze.

Gli strumenti sono tutti differenti fra loro, ancora molto poco conosciuti fra i piccoli risparmiatori (spesso anche fra gli operatori).

La formula del “rent to buy”, l’affitto con riscatto, è lo strumento giuridico che ha trovato la copertura normativa di alcune lacune in particolare di tutela civilistica (sul fronte degli inadempimenti delle parti) e di carattere tributario.

Ma accanto a questa formula, un secondo strumento ha trovato la sua definizione legislativa: il prestito vitalizio ipotecario. Permette alle persone che hanno compiuto i 60 anni di età – prima della riforma la possibilità era dai 65 anni - e proprietari di un immobile di convertire parte del valore della casa in liquidità a fronte dell’iscrizione di un’ipoteca sull’abitazione come garanzia.

La particolarità di questo mutuo è che si può entrare in possesso del contante senza dover rimborsare il capitale, spese e relativi interessi sino a che il contraente è in vita. L’importo erogabile varia in base all’età del richiedente (più si è avanti con gli anni, più alta la cifra che si può ottenere) e oscilla generalmente tra il 20% e il 50% del valore dell’immobile.

Su questo modello sta prendendo sempre più piede anche la formula della nuda proprietà: l’acquisto consente di diventare proprietari dell’immobile, ma di lasciarne l’usufrutto, di solito vitalizio, al venditore. Consente di acquistare casa senza averne l’urgenza di abitarla e in compenso, di solito, consente anche un buon risparmio sul prezzo. In alternativa alla formula del vitalizio, c’è la versione a tempo determinato: il vantaggio dell’acquirente è di sapere in anticipo dopo quanti anni entrerà realmente in possesso dell’immobile. Per quanto riguarda il valore di regola varia fra il 50 e il 70% della piena proprietà.

Fra i contratti “alternativi” spicca anche la vendita con riserva di proprietà. E’ il patto di riservato dominio e prevede che chi acquista entri in possesso della casa al momento del rogito, ma ne diventi effettivo proprietario solo al pagamento avvenuto dell’ultima rata. Il modello è simile a quello del mutuo (sono compresi infatti gli interessi), ma quando l’acquirente smette di versare le rate, il contratto si risolve davanti a un giudice. E le somme finora riscosse devono essere restituite.

A livello fiscale, invece, spicca la rottamazione e permuta di immobili a bassa prestazione energetica. Chi vende abitazioni energivore (non di lusso) a società che le ristrutturino facendole diventare più virtuose (classe energetica A), pagherà imposta di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa. Lo stesso beneficio vale in caso di permuta di case non di lusso per l’acquisto da imprese di costruzione di fabbricati nuovi o ristrutturati.

A chi acquista gli immobili oggetto dell’agevolazione per la rottamazione, spetta una detrazione Irpef del 50% delle spese sostenute per l’acquisto, fino ad un massimo di 150.000 euro, da ripartire in dieci anni. Se l’acquisto riguarda un immobile facente parte di nuova costruzione di classe energetica A, risultante dalla demolizione di un fabbricato preesistente, la detrazione sale al 65%, fino ad un tetto di spesa di 200.000 euro. Anche questa è una ma non certo l’unica via per investire al meglio in una nuova casa.

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