Comprare casa: paghi l'affitto e acquisti l'immobile

21 Dicembre 2015

Funziona così: l'inquilino - futuro proprietario - entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore (costruttore o privato), un acconto che di regola ammonta al 6% del prezzo di compravendita, da intendersi pattuito oggi e bloccato per 3 anni.

L'inquilino - futuro proprietario - versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente a un normale affitto, il quale viene però solo per metà considerato canone di locazione a fondo perduto: l'altra metà viene invece "salvata" e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all'acconto iniziale, porterà l'accantonamento totale, al termine del programma, al 15% del prezzo concordato della casa.

Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo liberamente scelto dall'acquirente, solamente il restante 85% del prezzo. Oltre a creare un importantissimo accantonamento grazie al 50% dell'affitto "salvato" come acconto sul prezzo – primo effettivo vantaggio finanziario - consente anche di creare uno "storico creditizio" per l'acquirente, il quale sarà in grado di dimostrare alla banca che ha puntualmente versato, per tre anni, un importo mensile, del tutto simile alla rata del mutuo che richiede. Si presenta cioè come un “potenziale” cliente collaudato e con un rating eccellente: soggetto ideale a cui poter concedere con tranquillità un mutuo.

Tutto questo si chiama rent-to buy. Uno delle ultime e più innovative formule a cui si sta ricorrendo per l’acquisto della casa. E in particolare della prima casa.

Le compravendite sono effettivamente in ripartenza. I segnali sono nuovamente confortanti: nei primi nove mesi dell’anno anche Bergamo sta mostrando volumi in aumento. In media le transazioni residenziali sono in crescita fra il 4,5 e il 5%, valori importanti anche se non ancora in linea con le tendenze delle più importanti città capoluogo di provincia.

I numeri, elaborati da Tecnocasa sulla base dei dati dell’Agenzia delle Entrate, confermano quindi il sentiment registrato da diversi mesi ormai e che conferma una certa volontà di acquisto, spinta sia dai prezzi bassi e più convenienti delle case, sia dalla maggiore propensione delle banche a finanziare l’acquisto della casa.

Un trend che ha rilanciato in maniera altrettanto significativa le ultime e innovative tipologie di contratti per l’acquisto, in particolare della formula giuridica del rent-to-buy, anche per la prima abitazione. Tanto che lo stesso Consiglio nazionale del notariato, soprattutto dopo gli ultimi chiarimenti normativi sulla nuova disciplina, un debutto della formula ancora con moti lati oscuri, e di fronte a una vera e propria ondata di richieste di applicazione di questo strumento, ha letteralmente messo a punto una guida applicativa della disciplina.

Un intervento quello dei notai per sottolineare l'importanza di disciplinare attentamente e in modo chiaro nel contratto tutta una serie di aspetti per farne diventare effettivamente uno strumento efficace di compravendita, partendo dalla quota dei canoni (per la componente di quest’ultimo da imputare al prezzo di vendita) che il venditore deve restituire in caso di mancato acquisto. E’ solo uno dei tanti chiarimenti in cui la nota de notai è intervenuta per rendere maggiormente fruibile questa tipologia contrattuale.

I nodi da sciogliere sono diversi e vanno dalla disciplina delle spese, in un regime di rent-to-buy, perché questo contratto non rientra esattamente fra quelli che disciplinano la locazione o la compravendita. Cambia anche il concetto di durata minima, di rinnovo automatico, di disdetta. Allo stesso modo il rent-to buy non è nemmeno un contratto di godimento in funzione di una successiva alienazione dell’immobile. Ma è piuttosto, una formula d’acquisto che unisce locazione e acquisto. E fra i due momenti vengono versati dei canoni-affitto che verranno persi se l’acquirente lascia l’immobile.

La formula è particolarmente vantaggiosa, in questo momento, perché il rent-to-buy, così come altre formule, consente di ottenere immediatamente il diritto di abitare nell'immobile prescelto anche in mancanza di liquidità e in caso di difficoltà di accedere al credito bancario. Si tratta in sostanza di un affitto con patto di futura vendita; vendita con riserva della proprietà; vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale; preliminare ad effetti anticipati.

Il rent to buy, o anche affitto con riscatto, è tutto questo, ed è stato introdotto per la prima volta in Italia, con lo scorso decreto “Sblocca Italia”: permette quindi di disporre immediatamente di una nuova casa con la possibilità di acquisto della stessa dopo un periodo di tempo e al prezzo preventivamente concordato dalle parti. Se per chi acquista sono chiari i vantaggi, non da meno sono i benefici per chi vende.

Il "rent to buy" conviene infatti a chi non ha così tanta fretta o mancanza di liquidità o difficoltà a ottenere un mutuo. Ma anche a quel venditore che vuole procedere all'acquisto di una nuova casa e alla vendita di quella di proprietà con maggiore calma e tranquillità: con il "rent to buy" il venditore può collocare velocemente il bene mettendolo subito a reddito.

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