Condominio: norme, amministratore e parti comuni

15 Luglio 2015

Se state per andare a vivere in un condominio, potrebbe esservi utile qualche chiarimento a proposito di alcune realtà con cui vi troverete faccia a faccia.

Può capitare infatti che certi argomenti non vegano presi subito in considerazione, ma è bene capire fin da subito le dinamiche e le norme che regolano la vita in condominio. Iniziamo quindi mettendo in chiaro i compiti degli organi del condominio, ovvero l’amministratore e l’assemblea.

È infatti proprio l’assemblea dei condomini a eleggere a maggioranza l’amministratore, che risulterà essere l’organo esecutivo del condominio. Il mandato dell’amministratore è di un anno e si intende prorogato per un altro anno, salvo si disponga diversamente durante l’assemblea annuale; da ricordare inoltre il fatto che l’assemblea condominiale può sempre procedere alla revoca dell’amministratore.

Egli deve porre in atto le deliberazioni dell’assemblea, riscuotere i contributi dai condomini ed erogare le spese occorrenti per la gestione e la manutenzione, redigere il rendiconto annuale, il cosiddetto bilancio condominiale, e rappresentare il condominio nei procedimenti giudiziari nei quali è parte.

Vi sono invece alcune regole da tenere presente in occasione delle riunioni condominiali. In primo luogo la questione delle deleghe: è infatti fissato un limite al numero delle deleghe che possono essere concesse in favore del singolo condomino ai fini della stessa assemblea; quindi se i condomini sono più di venti, un singolo delegato non può rappresentarne più di 1/5, espresso in millesimi.

Inoltre, per quanto riguarda le delibere, per la prima convocazione dell’assemblea è richiesto il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno la metà del valore dell’edificio (500 millesimi); per la seconda convocazione è invece sufficiente il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti.

Tocchiamo ora il tema delle parti comuni: in linea di massima si tratta di tutte quelle parti dell’edificio di cui necessariamente si fa un uso comune. Con la riforma del condominio del 2013 rientrano tra di esse anche le aree destinate a parcheggio. Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene: va quindi precisato che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in un’apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Il proprietario non può rinunciare al proprio diritto sulle parti comuni e allo stesso tempo non può esimersi dall’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione di queste aree.

È quindi ora utile precisare che la regolamentazione delle spese rientra nell’ambito del regolamento di condominio: esso detta infatti le norme che disciplinano la vita nel condominio e in particolare fa riferimento all’uso delle cose comuni e ai diritti e doveri di ciascun condomino riguardo al loro utilizzo, alla ripartizione delle spese, ai modi di tutela del decoro dell’edificio e all’amministrazione.

E tra i compiti dell’amministratore rientra anche quello di far rispettare il regolamento, per evitare incomprensioni ed eventuali discussioni tra condomini.

Infine è giusto ricordare anche la questione della responsabilità solidale: un creditore può agire per escutere il suo credito non solo nei confronti del condomino moroso, ma anche nei confronti dei condomini non morosi; ciò però sarà possibile solo dopo che siano falliti i tentativi nei confronti del condomino moroso, che quindi non ha pagato. Gli altri condomini saranno quindi tenuti a pagare i debiti in base alle quote risultanti dalle tabelle millesimali.

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