Fisco: con gli sconti si compra la casa a rate

01 Febbraio 2016

Partiamo subito dai conti, dai numeri per dare un’idea concreta di questa nuova opportunità: per una casa, un’abitazione o un immobile del valore di 120mila euro al tasso del 3%, versando un anticipo di 18mila euro e un maxicanone finale da 24mila, si spendono 132.802 euro in 20 anni. La cifra è al netto delle detrazioni fiscali. Il totale salirebbe a 144.418 euro se, anziché al 3%, il tasso d’interesse fosse ipotizzato al 4%. Costo del denaro, quindi un po’ più caro di un tradizionale mutuo ipotecario, ma alla fine anche qui i vantaggi non sono da sottovalutare.

Vediamoli.

Le prime cifre iniziano a spiegare le caratteristiche di quello che è l’ultimo strumento finanziario innovativo introdotto con il nuovo anno per comprare casa e che resterà in vigore fino alla fine del 2020. Si chiama leasing immobiliare, e secondo questo approccio la casa viene trattata esattamente come fosse un’auto.

La legge di Stabilità 2016 ha infatti interamente rivisto la cosiddetta “locazione finanziaria”. Con importanti novità, prime fra tutte gli sconti fiscali. Chi sottoscrive un contratto di leasing può ottenere una detrazione Irpef del 19% per un massimo di 8mila euro annui per i canoni periodici mensili; ma che salgono a 20mila euro che vanno calcolati invece sul prezzo finale versato a titolo di riscatto.

Questa possibilità per acquistare casa, prevede infatti di chiedere che ad effettuare l’acquisto non sia direttamente il privato, ma sia una società di leasing o un istituto bancario. L’attività di leasing viene infatti esclusivamente riservata alle società finanziarie e agli istituti bancari, iscritti in appositi elenchi della Banca d’Italia. Queste ultime, dopo il rogito dell’immobile, concedono poi l’immobile in uso al soggetto interessato all’acquisto, a fronte del pagamento di un canone periodico (una specie di canone di affitto).

Una volta scaduto il contratto di leasing, esattamente come per le auto, chi lo ha sottoscritto potrà decidere se rinnovare il contratto di leasing; riscattare l’immobile (quindi decidere di acquistarlo), diventandone il proprietario, versando il residuo del valore del bene, detratti i canoni già pagati oppure, ultima possibilità, potrà decidere di abbandonare l’immobile e quindi lasciarlo alla società di leasing o alla banca con cui ha stipulato il contratto di leasing. In particolare, il leasing immobiliare si può differenziare e applicare per un immobile già costruito. In questo caso l’immobile può essere già di proprietà e il vecchio proprietario lo concede in leasing. In tal caso, il fornitore è anche il proprietario dell’immobile.

Oppure l’immobile è ancora da costruire. Allora il contratto può essere differenziato in funzione del fatto che l’appalto per la costruzione dell’immobile sia stipulato tra il banca o società e un’impresa costruttrice o direttamente dal futuro proprietario con l’impresa costruttrice.

Le detrazioni fiscali sono di fatto il motore di questa nuova formula d’acquisto vincolate ad alcuni requisiti. Per ottenerle si richiede che chi acquista l’immobile, entro un anno dalla consegna, lo destini a prima abitazione, trasferendovi quindi residenza e dimora principale.

Chi compera casa, poi, non deve avere più di 34 anni: la detrazione fiscale per chi ha già compiuto 35 anni, è dimezzata: 4mila euro è la detrazione sui canoni e 10mila euro quella sul riscatto. Ultimo requisito: al momento della stipula del contratto di locazione finanziaria, non si deve avere un reddito complessivo superiore a 55mila euro.

Alla compravendita, effettuata dalla società di leasing o dalla banca, viene poi previsto uno sconto aggiuntivo: l’imposta di registro, nel caso in cui l’utilizzatore sia un soggetto “prima casa”, sarà pari all’1,5%. Le imposte ipotecaria e catastale verranno, invece, applicate nella misura fissa di 50 euro ciascuna. Al momento del riscatto, infine, si dovranno pagare le normali imposte di registro, ipotecaria e catastale, nella misura stabile di euro 200 ognuna.

Con la nuova formula vengono introdotte anche alcune tutele per chi acquista casa con questo contratto. Per esempio, comprando casa da un’impresa non esiste alcuna azione revocatoria. Nel caso in cui, cioè, il venditore o impresa costruttrice dovesse fallire, l’immobile non potrà essere oggetto di revocatoria fallimentare, e quindi l’utilizzatore potrà continuare a viverci senza dover incorrere nelle conseguenze negative derivanti dalla procedura concorsuale.

Ulteriore vantaggio, come succede oggi anche per il mutuo ipotecario, nel caso di difficoltà economiche a pagare la rata, si ha la possibilità di richiedere una sospensione nel pagamento del canone.

Questa possibilità può essere utilizzato non più di una volta e per un periodo mai superiore a 12 mesi. Sconti, benefici ma sono prevoiste anche sanzioni. Per esempio, nei casi in cui non vengano pagati le rate o i canoni periodici, la società di leasing o la banca hanno facoltà sia di richiedere la risoluzione del contratto di leasing; che di sfrattare il future proprietario. La banca sarà quindi chiamata a procedere alla vendita dell’immobile a condizioni di mercato e a trattenere sul corrispettivo, da un lato, i canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione contrattuale; dall’altro I canoni in scadenza in futuro.

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