Leasing immobiliare: comprare casa costa meno.

15 Maggio 2017

Guida al Leasing Immobiliare abitativo: ecco che cosa cambia per tutti requisiti, contratti, detrazioni in dichiarazione redditi 2017 e calcolo risparmi rispetto al mutuo prima casa.

La prima casa acquistata in leasing. O meglio la prima casa, inizialmente acquistata in leasing per meglio affrontare le spese e i costi. Ma poi, al termine del periodo di versamenti rateali, la prima casa come bene di proprietà.

Ma che differenza esiste con un mutuo, un prestito ipotecario “tradizionale” concesso da una banca rispetto a uno strumento contrattuale nuovo e innovativo come il leasing, tra l’altro finora utilizzato per le compravendite di automobili? Vediamo le differenze, a cominciare da quelle più interessanti per un investitore: gli sconti e le opportunità fiscali.

Primo dato e novità: nella dichiarazione dei redditi 2017, debutta infatti la detrazione fiscale del 19% Irpef sui canoni di leasing immobiliare destinati all’acquisto dell’abitazione, canale di finanziamento, ricordiamo, introdotto dalla legge di Stabilità 2016 per l’acquisto della prima casa in alternativa al classico mutuo ipotecario.

Secondo dato, entrando così nel dettaglio dei requisiti richiesti: l’adesione al leasing immobiliare è previsto per i contribuenti con reddito fino a 55mila euro che non siano già proprietari di un’abitazione principale. I leasing può riguardare un immobile già completato e dichiarato agibile,ma anche in corso di costruzione, da completare o da ristrutturare, così come un fabbricato da costruire su uno specifico terreno.

- Gli incentivi fiscali

Sono agevolati i contratti stipulati fino al 31 dicembre 2020, con una detrazione del 19% su un importo massimo del canone di leasing di 4mila euro annui e prezzo del riscatto di 10mila euro.

Ulteriori agevolazioni per giovani fino a 35 anni, che godono della detrazione su importi maggiori: 8mila euro di canone e 20mila di riscatto. Inoltre non si paga l’imposta sostitutiva dello 0,25% dovuta invece sul mutuo. In tutti i casi, l’imposta di registro è ridotta all’1,5%, mentre si pagano 200 euro rispettivamente di imposta ipotecaria e catastale. Se l’immobile è acquistato direttamente dal costruttore, si applica l’Iva ridotta al 4%.

- Leasing a confronto con mutuo

Un esempio di calcolo per mettere a confronto spese e costi, con quelli del mutuo prima casa, rende evidentemente meglio l’efficacia dello strumento.

Prendiamo come investitore un 34enne con reddito di 32,5 mila euro che acquista da un privato una prima casa a 150mila euro. Qui il confronto di finanziamento in leasing o con mutuo con durata entrambi di 20 anni e tasso del 2,9%.

Leasing: maxi-canone del 20% sul costo dell’immobile (30mila euro) e prezzo di riscatto del 15% (22,5 mila euro), per un canone mensile di 592 euro e spesa lorda complessiva (maxicanone + affitto + riscatto) di 194mila euro. Imposte d’atto 3.150 euro, detrazioni fiscali 31mila euro. Il risultato è una spesa netta di 166mila euro.

Mutuo: anticipo del 20% sul costo dell’immobile (30mila euro) e finanziamento di 120mila euro, per una rata mensile di 660 euro. Spesa lorda complessiva (anticipo + rate) di 188mila euro, imposte (registro, ipotecaria, catastale, sostitutiva) circa 2.200 euro, detrazioni fiscali 7.200 euro.

La spesa netta è quindi di 183mila euro, più alta del leasing. Il vantaggio del leasing rispetto al mutuo nel caso in esame è pari a 17mila euro. Se il contribuente ha più di 35 anni, il vantaggio resta, pur in misura ridotta. Le agevolazioni Irpef sono ridotte alla metà, la spesa netta complessiva sarà di 3mila euro inferiore rispetto al mutuo (180mila euro contro 183mila euro).

- Come funziona

La società di leasing (banca o intermediario finanziario) acquista o fa costruire l’immobile, affittandolo al futuro acquirente a un canone concordato in sede di contratto, alla scadenza del quale l’inquilino può riscattare l’immobile pagandolo al prezzo pattuito.

Il contratto di leasing immobiliare può esser sospeso in caso di perdita del lavoro per un periodo massimo di 12 mesi, senza spese aggiuntive. Questa opzione è esercitabile una sola volta e solo nel caso in cui la perdita del lavoro sia involontaria (sono escluse le dimissioni e i pensionamenti).

Se l’inquilino non paga il canone di affitto, tuttavia, l’intermediario può procedere con lo sfratto alle stesse regole previste in caso di morosità per locazione ordinaria (il giudice competente è il tribunale del Comune in cui si trova l’immobile).

Nella successiva attività di vendita, la società di leasing si attiene a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore inadempiente, adottando procedure che garantiscano il miglior risultato possibile. Una volta venduto l’immobile, la società restituirà all’inquilino sfrattato il ricavato dall’operazione trattenendo: - canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione; - canoni successivi alla risoluzione attualizzati; - spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali; - il prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale.

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