Leasing o mutuo? Cosa scegliere.

24 Marzo 2016

Non c’è periodo migliore di questo per un giovane con meno di 35 anni che volesse comprare casa. Ma anche per chi è un po’ più anziano, le agevolazioni restano robuste. Purché, a prescindere dall’età anagrafica, il reddito non sia superiore ai 55mila euro. Insomma, il Fisco, in ogni caso ha saputo ancora tendere una mano. Per esempio: imposta di registro sull’atto di acquisto della prima casa è ridotta all’1,25%, canone del leasing e prezzo di riscatto sono detraibili, nessuna imposta sostitutiva da pagare, contro comunque un insignificante 0,25% nel caso di un mutuo ipotecario ordinario.

Parte da questi primi e piccoli vantaggi il leasing immobiliare, rispetto alle altre forme più tradizionali di acquisto della prima casa, in un primo confronto, per esempio, con il tradizionale e storico strumento del mutuo ipotecario. Il leasing immobiliare è solo uno degli ultimi strumenti introdotti dalla legge di Stabilità 2016. Ed è interessante scoprire la sua convenienza mettendolo a confronto con il più tradizionale mutuo ipotecario e scoprire così differenze che in alcuni casi si presentano anche sostanziali.

Due in particolare: le cifre e le durate del contratto sono molto più lunghe, e, secondo dato, si possono portare in detrazione dalla dichiarazione dei redditi i costi del leasing “prima casa” in misura più vantaggiosa rispetto alle agevolazioni concesse per mutui ipotecari.

Ma vediamo come. Intanto, è possibile accedere al leasing immobiliare per acquistare l’abitazione solo per i soggetti con reddito complessivo non superiore a 55mila euro (il dato corretto è indicato nel Quadro RN 1 dell’ultima dichiarazione dei redditi). Se poi si hanno meno di 35 anni è possibile usufruire della detraibilità del 19% dei canoni di leasing, fino ad un importo massimo di 8mila euro l’anno; e una ulteriore detraibilità del 19% del prezzo del riscatto, la famosa maxirata finale (fino a un massimo di 20mila euro).

Le detrazioni sono vantaggiose E già qui, la differenza fiscale con un mutuo è evidente: il prestito ipotecario, infatti, consente di detrarre il 19% ma con un tetto di 4mila euro l’anno, detrazioni che sono calcolati solo sulla parte di interessi che il prestito matura. Tradotto in cifre significa che, nel caso di un leasing a 20 anni, quest’ultimo può portare in detrazione fino a 34.200 euro contro i 10mila di un mutuo tradizionale.

Il tetto massimo Ancora: per chi, invece, ha più di 35 anni e sempre con reddito sotto i 55.000 euro gli incentivi fiscali si dimezzano: resta la detraibilità del 19% dei canoni di leasing ma fino ad un massimo di 4mila euro annui; mentre sulla maxi rata finale la detraibilità del 19% vale fino a massimo di 10 mila euro.

Per la parte delle imposte, invece, l’imposta di registro sull’acquisto della prima casa è ridotta all’1,5% e anche questo rende più conveniente il ricorso al leasing rispetto al mutuo ipotecario. Nel caso di leasing, poi, l’imposta di registro è calcolata sul prezzo di acquisto, perché non è applicabile il meccanismo del prezzo-valore. Ancora: se la società di leasing acquisti l’abitazione dal costruttore, si applica l’aliquota Iva ridotta del 4%.

Un caso pratico, infine, messo a punto da studio Mef, Assilea e Notariato, che confronta un finanziamento in leasing e un mutuo, con durata entrambi di 20 anni ed un tasso del 2,9%. Il prezzo dell’abitazione è di 150mila euro. Fatti i conti, con il leasing e un maxi-canone del 20% sul costo dell’immobile (di 30mila euro) e un prezzo di riscatto del 15% (22,5 mila euro) il canone sarebbe di 592 euro.

Il confronto è netto In caso di mutuo, si dovrebbe anticipare il 20% sul costo dell’immobile (pari a 30mila euro) a fronte del finanziamento di 120mila euro: la rata del mutuo sarebbe di 660 euro.Il leasing risulterebbe più vantaggioso rispetto al mutuo, quindi, perché con il leasing si otterrebbe una spesa lorda complessiva (Maxicanone più rate mensili più riscatto di circa 194mila euro. A queste vanno aggiunte le imposte d’atto da pagare di 3.150 euro e detrazioni fiscali pari per 31 mila euro: la spesa netta finale è di 166 mila euro. Con il mutuo si otterrebbe una spesa lorda complessiva di circa 188mila euro, imposte da pagare (registro, ipotecaria, catastale, imposta sostitutiva) di 2,2mila euro e detrazioni fiscali di 7,2mila euro. La spesa netta è di circa 183mila euro.

Il leasing risulta più vantaggioso del mutuo per 17mila euro circa.

Tag

• mutuo