Mutuo: qual è il tasso più conveniente?

01 Marzo 2016

Ogni anno è un anno nuovo per i mutui, i tassi di interesse scendono sempre più giù e sempre più a toccare il minimo storico. Così chi oggi sottoscrive un prestito ipotecario per acquistare la casa potrà usufruire di condizioni ancora più vantaggiose rispetto solo a un anno fa.

Il primo dato è già esemplificativo: il tasso fisso è più basso del 30% rispetto al gennaio di dodici mesi fa, e oggi si aggira intorno al 3,10%, la media delle migliori condizioni praticate sul mercato da banche e istituzioni finanziarie per un muto a tasso fisso: era al 4,10% nel gennaio 2015.

La differenza, a tutto vantaggio del piccolo investitore o risparmiatore, diventa più consistente se se si prende come riferimento invece il tasso variabile. Rispetto ai primi mesi del 2015 si è quasi dimezzato: l’1% contro l’1,8% di allora. Secondo gli operatori del settore, dal mondo della finanza agli stessi agenti immobiliari che con le banche parlano quotidianamente, questo quadro di migliori condizioni dovrebbe essere destinato a durare ancora per lungo tempo. Addirittura, c’è chi mette in cantiere già dal prossimo mese di marzo, un possibile nuovo taglio del costo del denaro ad opera della Banca centrale europea, la Bce. Una mossa che porterebbe altri lievi ribassi sui tassi e mutui destinati all’acquisto della casa, ma si tratterà di ritocchi, di riduzioni solo marginali, non oltre uno 0,10%.

Una prospettiva che per alcuni istituti bancari ha già fatto anticipare mosse al ribasso delle loro offerte: da qualche settimana infatti sul mercato sono arrivate le prime proposte di mutui casa con l’1% di spread proprio per il tasso variabile. E’ infatti la prima volta dagli anni della crisi del 2009-2011 che lo spread va sotto questa soglia.

Il confine è stato valicato, insomma. E gli operatori si aspettano, anche a breve giro di tempo, che altri istituti seguano questa rotta. Tassi al minimo, mutui a condizioni estremamente favorevoli, ma nonostante offerte estremamente vantaggiose, rimangono comunque importanti differenze tra le tante proposte esistenti sul mercato. I consigli degli operatori sono specifiche: cercare bene e confrontare ogni specifica condizione delle tante offerte prima di decidere quale prestito sottoscrivere. Insomma, mai fermarsi subito al primo sportello solo perché è il primo trovato aperto o addirittura è sotto casa. Tra un finanziamento e l’altro può esserci una differenza di quasi un punto percentuale. Calcolata sul lungo termine del prestito, sui 20 o sui 30 anni, questa differenza significa un importo di diverse migliaia di euro di risparmio.

Ma non sono solo questi dati a cambiare condizioni e prospettiva per un prestito ipotecario. La ormai storica discesa del costo del denaro ha completamente riscritto la relazione, anch’essa storico almeno fino a un paio d’anni fa, tra il tasso fisso e e un prestito a tasso variabile.

Un mutuo a tasso fisso è sempre stato più costoso proprio per il vantaggio di sapere con certezza e per la durata del mutuo esattamente quanto si sarebbe speso restando al riparo dalle fluttuazioni dei mercati finanziari e valutari: rata costante, insomma, che non variava negli anni, a ogni incremento dei tassi Bce. Ora tra i due tassi c’è una differenza di un solo punto percentuale, e nel corso di 20 o 30 anni inizia ad essere insufficientemente protettiva nei confronti di un possibile ed eventuale futuro aumento del costo del denaro.

Negli anni passati la differenza è sempre stata di almeno due punti percentuali, in alcuni momenti si è arrivati anche a tre punti di scarto. E gli esperti precisano ulteriormente: numeri alla mano e messi a confronto lungo un periodo significativamente lungo, è emerso che il tasso variabile è sempre stato più conveniente perché complessivamente maturava meno interessi del fisso. Adesso tutto sembra essere decisamente cambiato. E non è detto – è la lapidaria conclusione - che sul lungo periodo di un mutuo sia ancora così.

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