Nuda proprietà e usufrutto: come funziona.

28 Novembre 2016

Sono aumentate le compravendite in provincia di Bergamo, ma fra questi nuovi contratti emerge anche un nuovo fenomeno altrettanto in crescita: le compravendite di abitazioni e di immobili facendo ricorso alla formula della nuda proprietà.

Un fenomeno che di regola dietro nasconde dinamiche strettamente collegate alla crisi economica o a un forte e immediato bisogno di liquidità. Necessità e difficoltà economiche da un lato, ma anche vantaggi e opportunità dall’altro. È, infatti, questa la doppia faccia della nuda proprietà, fenomeno che comunque negli ultimi cinque anni ha sempre registrato un incremento medio annuo di oltre il 10%.

Anche Bergamo è coinvolta da questo fenomeno: nell’ultimo anno sono stati almeno 500 i contratti di compravendita facendo ricorso alla formula della nuda proprietà, un aumento del 4,4% rispetto al 2014 e con un peso del 13% rispetto all’intero fenomeno regionale. In Lombardia – con dinamiche differenti fra i vari capoluoghi di provincia - i contratti di nuda proprietà sono stati 3.622 con un aumento del 3,5%.

I muri restano di proprietà Una modalità a cui si fa ricorso proprio perché consente ai proprietari di immobili di avere liquidità derivante dalla cessione dell’immobile, pur continuando a vivere nell’appartamento per il resto della propria vita, e a chi vuole investire nel “mattone” di acquistare immobili a prezzi inferiori a quelli di mercato.

Secondo il Centro studi di Casa.it, portale specializzato nell’osservatorio del mercato immobiliare, anche nel 2016 è rimasto alto l’interesse per l’acquisto di abitazioni con questa formula, con la domanda cresciuta negli ultimi tre anni del +35%. Stabile invece il numero proprietari che decidono di mettere in vendita l’abitazione con la nuda proprietà. Per quanto riguarda in particolare la Lombardia, e sempre in quest’ultimi tre anni, la domanda è cresciuta del +38%.

Guardando quindi al 2015 su base dati dell’Agenzia delle Entrate-Omi, la Lombardia è prima per compravendite di abitazioni in nuda proprietà (3.622), pari al 16,8% del totale nazionale. Un dato in leggera crescita (+3,5%) rispetto al 2014.

La spinta alla vendita Ma quali sono le motivazioni che spingono i proprietari a vendere la propria abitazione in nuda proprietà? “Sono diverse e toccano sia la sfera socio-economica che quella personale - afferma Alessandro Ghisolfi, Responsabile del Centro studi di Casa.it –. Chi decide di mettere in vendita la sua casa con la formula della nuda proprietà, nel 70% dei casi lo fa perché, trovandosi in difficoltà economica, ha la possibilità di avere liquidità immediata per mantenere un certo tenore di vita, nel 22% dei casi per far fronte ad esigenze legate all’avanzare dell’età o per sostenere i figli nell’acquisto della casa, e l’8% dei casi, non avendo eredi, decide di regalarsi una sorta di “pensione integrativa” per migliorare la qualità della propria vita”.

A cedere la casa in nuda proprietà sono soprattutto persone anziane (prevalentemente uomini nel 60% dei casi, con un’età vicina ai 70 anni, vive nelle grandi città, nel 60% dei casi è solo e offre un’abitazione fra gli 80 e i 100 mq), magari con pensioni basse e senza eredi, che, in tal modo, possono entrare in possesso immediatamente di denaro contante utile a incrementare gli introiti, conservando al tempo stesso il diritto di abitare la casa (diritto di usufrutto) per tutta la vita o per un certo numero di anni da stabilirsi eventualmente alla stipula del contratto di compravendita. Il diritto di usufrutto può invece durare sino a un massimo di 30 anni nel caso il venditore sia una persona giuridica (ad esempio, una società).

Il prezzo favorevole Chi compra, quindi, può acquistare a prezzi decisamente più bassi del valore di mercato, che viene decurtato in base all’età del venditore secondo percentuali stabilite da una tabella pubblicata e aggiornata periodicamente dal ministero delle Finanze, che tiene conto dell’aspettativa di vita in Italia stimata dall’Istat. Queste operazioni di compravendita sono comunque disciplinate dal Codice civile, e sotto il profilo giuridico scindono la piena proprietà nell’usufrutto e nella nuda proprietà con indubbi vantaggi sia per il venditore sia per il compratore che, comunque, deve considerare l’acquisto soprattutto come un investimento immobiliare a medio-lungo termine. Il venditore, quindi, mantiene il diritto di usufrutto, assicurandosi subito una certa liquidità ma non solo. Benché tenuto a conservare l’immobile in buone condizioni e senza apportarvi modifiche, può infatti decidere di affittare l’abitazione percependone il canone o, in alcuni casi, anche di vendere a terzi il diritto di usufrutto.

E il fisco cosa ne pensa? Il nudo proprietario, dal canto suo, oltre ad aggiudicarsi l’immobile a prezzi più bassi del valore di mercato può rivendere la nuda proprietà dopo qualche anno garantendosi un sicuro guadagno poiché, con l’avanzare dell’età dell’usufruttuario, sarà cresciuto anche il valore dell’immobile. Per quanto riguarda le imposte e le spese, l’usufruttuario è tenuto al pagamento degli eventuali lavori ordinari e delle imposte (ad esempio Imu e Irpef) statali, comunali, provinciali e regionali. Al nudo proprietario spettano invece le spese che si configurano sotto la dizione di lavori straordinari. Rispetto a queste tematiche è possibile tuttavia raggiungere accordi diversi in sede di stipula del contratto. Ed è per questo che è consigliabile chiedere sempre l’aiuto degli esperti della materia.

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