Rende più la casa di un titolo Btp: consigli di investimento.

10 Gennaio 2017

Sempre più il mattone resta un bene rifugio. E negli ultimi tempi ha decisamente riacquistato la fiducia dei piccoli investitori e delle famiglie. Anche perché è tornato anche maggiormente remunerativo. Gli ultimi studi pubblicati e che incrociano valori di rendimento fra perfomance di prodotti immobiliari differenti, indicano in media una crescita della capacità di generare reddito fra il 5,1% e il 5,4% contro un rendimento del titolo Btp a 10 anni tornato intorno al 2%. La città di Bergamo non solo rientra in questi valori, ma per tutte le tipologie di immobili presenta valori di rendimento anche superiori al 5%.

Incertezza e compravendite

Incertezza, volatilità e un rischio più alto rispetto a tutti gli altri mercati impongono ancora oggi cautela e una maggiore prudenza nel settore immobiliare. I prezzi delle case sono dati ancora in leggerissima discesa, il 2016 dovrebbe chiudere la dinamica dei valori in media fra uno zero e un ulteriore e definitivo -2%.

Continua allo stesso modo la crescita delle compravendite, il 2016 dovrebbe chiudere sopra la quota delle 500mila transazioni, il livello più alto degli ultimi cinque anni. Ma un altro dato che emerge, quando si parla di immobili come forma di investimento: questo bene difficilmente tornerà a garantire – fra tasse e spese di manutenzione - livelli di rendimento alti come una volta. Deflazione e peso fiscale sul tetto hanno raffreddato, più che cancellato, quella attrattiva che ancora giocava a favore della casa.

Ma dopo gli anni più bui, qualcosa sembra essere tornato a muoversi. E un certo livello di fiducia è ritornato comunque a spingere famiglie e piccoli investitori. Fiducia sì, ma legata a una verificata nuova capacità di generare reddito da parte del mattone.

Non solo abitazioni, ma anche uffici, capannoni, immobili commerciali dati in affitto. E, allo stesso tempo, anche una nuova capacità di elaborare strategie e soluzioni differenti quando la vendita non sempre si prospetta come una soluzione vantaggiosa. Il cambio d’uso, per esempio, può rappresentare una via percorribile, trasformando con qualche modifica strutturale un’abitazione in un ufficio o piccola struttura commerciale per essere dati in affitto a canoni più elevati.

Confronto sui valori

Il confronto è immediato: contro un rendimento medio del 5,4% a livello nazionale, uffici o un immobile destinato al terziario possono garantire rendite rispettivamente del 7,6% e dell’8,7%. Anche i box, oggi, possono offrire una remunerazione maggiore, fino al 6%. Indici, comunque tutti in crescita rispetto a un anno fa.

L’investimento immobiliare insomma convive con il clima d’incertezza economica, ma diventa anche sempre più redditizio. Secondo i dati analizzati dall’ufficio studi del portale specializzato idealista.it – che ha messo a confronto il rendimento lordo fra il prezzo di vendita e quello d’affitto (al lordo di Imu e cedolare secca) di differenti prodotti immobiliari - è emerso che i ritorni maggiori, con un 8,7% a fronte dell’8% di un anno fa, è il segmento commerciale. Crescono notevolmente anche gli uffici - dal 6,9 al 7,6% - e i box, appunto, che si attestano al 6%, dal 4,9% di dodici mesi fa.

Bergamo non sfugge a questa dinamica e segna i suoi migliori ritorni sull’investimento nel settore degli immobili destinati al terziario: nell’ultimo anno sono stati profittevoli più delle abitazioni e degli uffici con un valore fra il +7,1 e l’8% di rendimento. Le abitazioni – il residenziale in genere - hanno comunque garantito un +5,4%, inferiore a quel 7,1% maturato invece da immobili destinati a uffici.

Il posto auto cresce

I locali commerciali del resto rimangono il prodotto con i tassi di rendimento più alti nella maggior parte delle città rilevate anche in Lombardia. Oltre a Milano (14,8%), spicca Lecco con un +9,1%, Monza (9,2%), Lodi (9,6%) e Brescia (9,1%). La nota da rilevare, come trend di mercato, è come i box auto – con una media del 6,1% - abbiano superato i rendimenti medi delle abitazioni nell’ultimo anno. Il posto auto, soprattutto nelle città dove trovare parcheggio è sempre più difficile, diventa molto profittevole e senza molte difficoltà, anche con valori al minimo riscontrati, il rendimento lordo supera comunque e sempre i buoni Btp a 10 anni. Un altro buon motivo per rivedere le proprie scelte finanziarie.

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