RENT-TO-BUY: compra casa pagando l'affitto

29 Ottobre 2015

Prendere una casa in affitto per poi arrivare all’acquisto a determinate condizioni dopo qualche anno, recuperando (in parte o tutti) i canoni versati. È questo il principio base dell’affitto con riscatto, la formula del rent to buy, oggi disciplinata dalla legge italiana in ogni sua specificità.

Sono due, di fatto, gli accordi più frequentati: locazione con opzione di futuro acquisto e locazione con preliminare di futura vendita. Nella prima ipotesi si prende in affitto la casa con la possibilità, a una certa scadenza (da pattuire: ad esempio 3 o 4 anni), di esercitare l’opzione di acquisto e diventarne proprietari. Nel frattempo si paga un canone di locazione maggiorato (da concordare: ad esempio e solitamente del 30%): se si decide di comprare questo “premio” viene tolto dal prezzo della casa.

La parte riconosciuta nel fondo di accumulo è di solito tanto più alta quanto più breve è il periodo entro il quale si decide di comprare. Se invece non si vuole o non si può dar seguito all’opzione, il contratto prosegue come un normale affitto e quel “premio” va perso. In sostanza, l’inquilino - futuro proprietario - entra subito nella casa che ha scelto di acquistare versando al venditore (costruttore o privato che sia), un acconto che solitamente ammonta al 6% del prezzo di compravendita, e bloccato, per esempio, per 3 anni.

Durante la fase preparatoria l’inquilino - futuro proprietario - versa poi mensilmente al venditore un importo equivalente ad un normale affitto, il quale viene però solo per metà considerato canone di locazione a fondo perduto: l’altra metà viene invece “salvata” e va a creare un deposito in conto futuro acquisto che, sommato all’acconto iniziale, porterà l’accantonamento totale, al termine del programma, al 15% del prezzo concordato. Al momento del rogito resterà così da saldare, con un mutuo liberamente scelto dall’acquirente, solamente il restante 85% del prezzo.

Da questo punto di vista, la seconda modalità di compravendita con la formula rent to buy, la locazione con preliminare di futura vendita, comporta sì un maggior impegno, ma offre più garanzie.

Il contratto di affitto è combinato con un “compromesso” che può essere unilaterale (obbliga il locatore alla stipula del contratto definitivo, ma lascia la facoltà di “rinuncia” al compratore) o bilaterale (vincola entrambe le parti alla compravendita).

La trascrizione nei registri immobiliari viene eseguita dal notaio che ha ricevuto o autenticato il preliminare: in questo modo si produce un effetto “prenotativo”,come se ad esser trascritto fosse l’atto definitivo. Anche in questa formula di affitto con riscatto il canone di locazione è maggiorato secondo gli accordi.

E se entro tre anni (durata dell’effetto protettivo della trascrizione) non si dà seguito al preliminare, con un contratto esecutivo di vendita, gli effetti declinano, si prosegue con una normale locazione e si perde la maggiorazione sui canoni versati fino a quel momento.

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