Speciale Valore Casa: le prime analisi sul mercato immobiliare

01 Marzo 2016

La prima buona notizia: i prezzi delle case hanno finito la loro corsa al ribasso.

Impossibile che scendano ancora. Anzi, il 2016 sarà tutto all’insegna della stabilità e, in gran parte, della conferma degli attuali valori delle abitazioni. Complice il vento nuovo che sta soffiando sul mercato residenziale anche bergamasco e che sta facendo ripartire le compravendite. Non solo: in alcune zone, in articolare della città, proprio questo nuovo risveglio, potrebbe anche ridare nel breve, impulso alle quotazioni, perfino con qualche segnale di rialzo dei prezzi.

Ma il quadro emerso dall’analisi dell’ultimo incontro fra gli operatori che compongono l’Osservatorio immobiliare ValoreCasa in funzione della pubblicazione a breve del nuovo “listino” dei prezzi immobiliari, ha messo in evidenza almeno altri due fenomeni importanti per valutare l’andamento del settore.

Li ha sintetizzati così, il presidente dell’Osservatorio ValoreCasa, Gianfederico Belotti: “Il primo dato: il cosiddetto “nuovo”, le nuove costruzioni residenziali, è ormai vicino al default. Non si costruisce più e di quei pochi cantieri aperti, molti sono ancora completamente fermi. Inoltre, nuovo e usato, anche per le abitazioni seguono criteri e percorsi molto differenti. Questo significa che sono anche due mercati e due quotazioni molto diversi fra loro. Il secondo dato: il mercato degli affitti registra una nuova vivacità, registra un alto turn-over e raccoglie molto interesse fra specifiche categorie di clientela, soprattutto nella città: piloti, hostess, calciatori, cadetti della Guardia di Finanza (nel quadrilatero del vecchio ospedale). Mentre sembra essere in calo la tipologia dei dirigenti d’azienda. Anche qui, un dato è certo, comunque: in questo momento, le locazioni stanno trascinando in gran parte il mercato. E molte agenzie immobiliari riescono a sopravvivere proprio grazie alla spinta di questo segmento”.

C’è anche un altro dato interessante. E riguarda il budget di spesa a disposizione per l’acquisto della casa: rispetto al passato si sono create delle soglie di spesa, oggi al massimo si arriva a destinare all’acquisto della casa cifre fino a 250mila euro per un’abitazione di classe medio-bassa. La motivazione di questa scelta sta tutta nella consapevolezza da parte di acquista di avere di fronte un mercato ricco di opportunità e che quindi offre anche ampi margini di scelta: decidere in fretta, alla prima offerta, non ha quindi senso. Inoltre, ormai oltre all’offerta di mutui a basso costo, a interessi al minimo storico, molte banche offrono prodotti che coprono fino al 100% del valore dell’immobile che si vuole acquistare.

Intanto, però, gli operatori guardano al nuovo complessivo risveglio delle compravendite. E l’analisi dei dati parla infatti di un nuovo trend. Abitazioni, soprattutto prima casa, che resta il pilastro portante di questo risveglio con oltre il 90% delle transazioni: le compravendite secondo la nota trimestrale dell’Osservatorio immobiliare delle agenzie indica, nel terzo trimestre 2015, un aumento che sfiora l’11% e che in termini assoluti equivale a 10mila abitazioni in più passate di proprietà con atto di rogito rispetto all’anno precedente.

”Nella sola città – ha precisato Osvaldo Pasinetti, agente immobiliare e consigliere dell’Osservatorio ValoreCasa – nel terzo trimestre 2015 si è registrato un aumento del 16%, mentre in tutta la provincia l’incremento è stato del +15%”. Più contenuto, su Bergamo, invece il trend del valore delle abitazioni al centro delle compravendite. “Così, se a livello nazionale si è registrato un nuovo calo fra il 3,5 e il 4% dei prezzi, in città questa discesa si è praticamente fermata, registrando una perdita solo dello 0,1% e addirittura un piccolo incremento in provincia del +0,2%. Solo il 2015 – conclude Pasinetti - si è comunque chiuso anche per il nostro territorio con un calo di valore che arriva a toccare punte del -3%”.

Le previsioni sul 2016 sono di segno tutt’altro che negativo. Anzi, la prospettiva è di una svolta marcata, sia per i valori immobiliari sia per le quantità delle compravendite. La fine del ciclo negativo, dal 2006 al 2015, si chiude archiviando perdite di valore complessivo che hanno sfiorato il -20% dei prezzi: immobili dal valore pre-crisi di 200-300mila euro oggi arrivano sul mercato con prezzi fra i 150 e i 240 mila euro. Secondo i diffusi dall’Osservatorio, in questo 2016 le compravendite saranno in netto aumento: contro un +10% nazionale di compravendite, il mercato bergamasco potrebbe arrivare a toccare anche un +15 di transazioni. “E mi azzardo a dire – interviene Francesco Finazzi, agente immobiliare e anch’egli membro dell’Osservatorio – che probabilmente si andà anche oltre, fino a un +18-20%. Lo stesso dico per i valori degli immobili: se nel 2016 i prezzi saranno stabili e sicuramente non scenderanno più, nel 2017 si tonerà ad assistere ad un nuovo aumento”.

Con qualche precisazione. “Proprio per come è cambiato il mercato, oggi va anche detto che non ha sempre senso indicare in un singolo e sintetico dato la variazione assoluta dei valori di mercato – spiega Belotti -. Ogni casa, ogni singolo appartamento e ogni unità immobiliare ha un mercato e un valore a sé. Dipende da moltissimi fattori, e ciascuno può influenzare in più o in meno il prezzo di quella singola unità. Così come – sottolinea ancora il presidente dell’Osservatorio ValoreCasa – forse non ha più nemmeno senso, sotto il profilo immobiliare, dividere la stessa città in quartieri, in zone o perfino in borghi e attribuire alle abitazioni di quelle singole zone un valore uguale per tutte.

Oggi questo non rispecchia più la realtà, ci sono aree immobiliari completamente difformi, con valori differenti proprio perché hanno caratteristiche molto diverse pur sorgendo nella stessa zona urbana”. Aggiunge Francesco Finazzi: “Va ricordato che il numero delle varianti in gioco per determinare il valore di un’abitazione è molto alto: si va dal livello di piano, dall’affaccio delle porte e delle finestre, dalle rifiniture, dalla prossimità ai servizi, e dagli stessi vicini o dagli immobili adiacenti. Sono tutti elementi oggi molto presi in considerazione per dare valore a un’abitazione.

Per esempio, l’esistenza di una pista ciclabile o la cura del verde intorno sono diventati criteri di scelta importanti. Invece, la classe energetica dell’abitazione ancora non pesa e non orienta la scelta dell’acquisto della casa”. In città almeno la classe energetica, perché chi vuole acquistare in città è pronto a confrontarsi con una realtà che vede la maggior parte dell’edificato in anni tra il ’70 e l’80”. “Comunque sia – ha ribadito Piernando Gallo – si è raggiunto un limite psicologico sotto il quale non si può andare”.

Il vento che torna a soffiare sul mattone bergamasco e secondo gli operatori del settore, sembra portare nuovi interessi. A questo fattore di ripresa, anche di natura psicologica – lo stesso atteggiamento psicologico di incertezza e timori che ha guidato e fermato il ribasso del mercato durante la crisi – si aggiunge anche il pacchetto delle agevolazioni fiscali e finanziarie di incentivo all’acquisto della casa e, in particolare, della prima abitazione. “ Tutti fattori ed elementi - conclude Belotti – che in un momento di incertezza ed estrema volatilità dei mercati finanziari riportano la casa e il mattone fra gli investimenti più affidabili sia strumento pe mettere a reddito il proprio capitale, si come forma i protezione dei propri risparmi”.

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