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Affitto con riscatto: dalla locazione alla vendita

12 Giugno 2015

La decisione di cambiare casa, per andare a vivere da soli, costruire una famiglia o solo per cambiare città, è presa: ora non resta che scegliere tra l’affitto e la possibilità di comprare l’immobile.

I pro e i contro sono molti e non è detto che una scelta sia sempre meglio dell’altra: quindi perché non optare per una soluzione che sia una via di mezzo?

Proprio così, perché oltre ai tradizionali contratti di affitto, ora esiste anche l’affitto con riscatto. Dovendo dare una semplice definizione a questa tipologia di affitto, si può dire che si tratta di una formula d’acquisto basata sull’utilizzo di un contratto di locazione: i canoni mensili previsti sono dei veri e proprio canoni d’affitto. Il prezzo concordato per la vendita viene dilazionato e il venditore ha la garanzia di poter tornare proprietario dell’immobile nel caso di inadempimenti dell’acquirente.

Al termine del periodo locativo l’inquilino ha la possibilità di riscattare parte degli importi versati mensilmente come affitto, ammortizzando così il prezzo dell’immobile: la percentuale riscattabile varia a seconda degli accordi previsti al momento della stipula del contratto.

Questo tipo di contratto ha delle specifiche caratteristiche: in primo luogo è flessibile, in quanto può durare dai 2 ai 4 anni; inoltre prevede il versamento di una caparra, che consiste in un anticipo equivalente, solitamente, a circa l’8% del valore della casa; infine il canone di locazione è maggiorato, in vista del riscatto finale, con una percentuale che varia dal 10% al 30%.

Esistono due tipologie di affitto a riscatto: una prevede la locazione con opzione di futuro acquisto, l’altra la locazione con preliminare di futura vendita.

Nel primo caso il contratto di locazione è legato a un contratto di opzione, che concede all’acquirente la possibilità di trasformare la locazione in una e vera e propria compravendita, tramutando i canoni di locazione versati in una parte del pagamento per l’acquisto. In questo modo il venditore ottiene dei canoni di locazione da non restituire in nessun caso e l’acquirente gode dell’immobile fin da subito, con la facoltà di decidere se comprarlo o meno. Se si decide per l’acquisto, il fondo accumulato viene detratto dal prezzo concordato per l’immobile. Se invece si opta per non acquistare la casa, il contratto può proseguire come una normale locazione, ma la maggiorazione dei canoni versati fino a quel momento va persa.

Nel secondo caso invece l’affitto è abbinato a un preliminare, che può a sua volta essere di due tipi: unilaterale, che obbliga il locatore alla stipula del contratto definitivo, ma lascia facoltà al compratore di decidere, o bilaterale, che vincola entrambe le parti alla compravendita. La trascrizione del preliminare ha un costo, ma protegge l’acquirente da ipoteche e trascrizioni pregiudiziali a carico del venditore: il suo valore è di tre anni, al termine dei quali o si procede con un contratto esecutivo di vendita, oppure si prosegue con un contratto di locazione, perdendo però la maggiorazione dei canoni già pagata.

La soluzione dell’affitto con riscatto è ormai adottata sempre più spesso e non a caso si è diffusa in questo momento storico: se infatti un compratore non ha i soldi per acquistare un immobile e non riesce a ottenere un mutuo dalle banca, l’opzione più adatta è proprio quella dell’affitto con riscatto. In questo modo egli potrà subito andare a vivere nella casa che acquisterà, ma anche il venditore sarà soddisfatto, in quanto potrà fin dall’inizio incassare i canoni mensili.

Una soluzione a metà, un po’ affitto, un po’ acquisto: in effetti, già Aristotele sosteneva che la virtù sta nel mezzo.

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