Immobili nuovi? O meglio l'usato?

06 Giugno 2017

Nuovo o usato?

Per l’abitazione questo dilemma si è sempre posto al momento dell’acquisto, soprattutto in relazione al budget che si aveva a disposizione in partenza. Oggi lo stesso dilemma, però, può essere visto anche sotto un’altra ottica. E allora il dilemma diventa un vero e proprio criterio di scelta, legato non solo al livello di comfort abitativo, ma soprattutto al grado di risparmio che si ottiene nel tempo nonostante l’investimento iniziale sia effettivamente più caro.

Negli ultimi due anni Bergamo ha registrato un tasso di crescita delle compravendite che ha sfiorato il 20% annuo, in media il doppio degli otto maggiori capoluoghi (+9,6%) del nord Italia e addirittura cinque volte di più delle compravendite residenziali su tutto il territorio nazionale (+4,5%). Ma di questo +20% di Bergamo, lo stock che ha fatto la parte del leone ha riguardato per quasi nove volte su dieci appartamenti, case o immobili usati.

La compravendita di tipologie usata, insomma, ha riguardato il 95,6% contro un 4,1% di immobili nuovi. Nei capoluoghi di provincia come Bergamo la percentuale delle compravendite che ha per oggetto un immobile usato scende al 78,5% e il nuovo sale al 21,5%.

Una dinamica che riflette ancora anche l’andamento dei prezzi: secondo l’Istat, infatti, il nuovo non solo ha tenuto, ma ha anche registrato aumenti di prezzo fino a sfiorare un +1% contro il calo costante (almeno fino ad ora) fra un -5 e un -15% l’anno degli ultimi cinque anni.

È lo scenario con cui ancora oggi si devono fare i conti. Ma se è vero che ora si affaccia una ripresa dei prezzi anche dell’usato (si stima che dal prossimo gennaio 2018 l’incremento nelle zone di pregio possa anche toccare un +5% contro una media del 2,2-3%), a questo punto, quale valutazione fare del segmento da prendere in considerazione per chi vuole acquistare?

Uno studio di Nomisma, il centro specializzato sull’analisi del mercato della casa, mette subito in chiaro la differenza: è una questione di vantaggio competitivo dell’acquisto. Facendo una verifica su quanto l’usato sconta rispetto al nuovo considerando gli interventi di riqualificazione, il costo si differenzia fino ad un massimo del 20-30%. Un altro dato: l’offerta delle case da ristrutturare sul mercato ormai è contenuta in un +7-8%, sfiora il 10% ma solo nelle grandi città. E il prezzo fra una casa da ristrutturare e una nuova nello stesso immobile varia – tenendo conto dello stato e della posizione – fra un minimo del 17 e un massimo del 35%. Nelle case di particolare pregio non si va oltre il 20% di differenza.

Alla fine, lo studio mette in rilievo un dato apparentemente inequivocabile: chi compra l’usato solitamente risparmia rispetto all’acquisto di una abitazione nuova. Il dilemma oggi è decisamente un altro. Basta vedere i prezzi elevati che presenta il nuovo sul mercato. Se il segmento è di medio-alto livello, per esempio un attico, a Como si superano facilmente i 3.400-3.500 euro al mq, occorrono almeno 2.200 euro al metro quadrato per un appartamento o i 2.000 per una villetta bifamiliare.

Ma se si compra un usato bisogna fare i conti con la vetustà dell’edificio che può significare costi di manutenzione più elevati, costi energetici più alti e comunque lavori di ristrutturazione da mettere in conto rispetto a un edificio nuovo realizzato con materiali anti spreco energetico.

È vero che i bonus consentono di recuperare almeno il 65% dei costi sostenuti, ma è altrettanto vero, che oggi nelle aree meno centrali e nei centri urbani dell’hinterland delle città, dove c’è meno offerta interessante o dove c’è concorrenza per via delle molte nuove costruzioni presenti, ristrutturare risulta meno conveniente.

Conti alla mano, insomma, per rimettere a nuovo un appartamento è necessario, infatti, intervenire anche nella riprogettazione degli spazi e nella scelta dei materiali che, vista l’ampia scelta a disposizione, sono un punto determinante nelle voci di spesa: il costo di ristrutturazione minimo ormai è superiore ai 400-600 euro al metro quadro e mediamente si attesta intorno agli 800-1.000 euro al mq.

Chi invece decide di cambiare casa, può integrare il ricavato dalla vendita della precedente abitazione con un prestito mai oltre il 40% del valore della nuova casa acquistata. Un ultimo caso riguarda chi acquista la prima casa e guarda tagli dell’immobile sotto i 100 metri quadri: solitamente nel budget di spesa include il costo della ristrutturazione che gli permette di ridisegnare l’immobile a sua misura.

Il dilemma, quindi, alla fine può anche restare, ma è fuori dubbio che occorre fare bene i conti tenendo in considerazione sia i costi sia le agevolazioni fiscali ancora in vigore almeno fino alla fine del 2017 sia per le ordinarie ristrutturazioni edilizie, sia per i lavori di riqualificazione energetica.

E’ vero che è sull’usato che si trovano le occasioni interessanti, ma – avvertono gli operatori immobiliari - ormai con la ripartenza dei prezzi, anche gli immobili in occasione o a prezzi troppo scontati stanno per finire. Insomma, l’usato a prezzi d’occasione stanno per finire, gli incentivi fiscali sulle ristrutturazioni saranno quasi sicuramente rimodulati.

Dall’altra le nuove costruzioni, ormai, hanno garantito l’applicazione di tecnologie talmente innovative, a cominciare da quelle impiantistiche. In più gli edifici recenti vantano efficienza energetica, poca manutenzione e prezzi stabili. Con una rivalutazione garantita nel lungo periodo.

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